Долевое участие или вторичное жилье. Мнение юриста

Добрый день, друзья и читатели!

Эта статья прежде всего для тех, кто в ближайшее время собирается приобрести жилье. Первое или еще одно, но в любом случае по договору долевого участия в строительстве. Попробуем немного поразмышлять над причинами, почему этого делать не надо. Но для чистоты совести и достоверности выводов сначала обозначим плюсы решения квартирного вопроса путем покупки строящейся квартиры путем заключения договора долевого участия.

Первое и основное это цена квартиры в строящемся доме. Она, разумеется, обещана ниже рынка и сулит покупателю как минимум возможность сэкономить при покупке, а как максимум возможность хорошо заработать на дальнейшей перепродаже недвижимости.

Второе и не менее важное — новизна квартиры. В этой квартире еще никто не жил, дом еще не загажен соседями и все коммуникации новые. Таким образом, ближайшие лет пять (а то и больше) никаких поборов на косметический и капитальный ремонт многоквартирного дома не предвидится.

Третий фактор — возможность выбора планировки и этажа для комфортного проживания. Это действительно так: если Вы приобретаете жилье именно в строящемся доме, то отдел продаж застройщика обязательно предложит Вам на выбор несколько различных вариантов, из которых Вы и будете выбирать.

В качестве четвертой причины я назову маркетинговые предложения застройщиков. Чтобы было совсем понятно, это так называемые «выгодные предложения». Это могут быть скидки, рассрочки от застройщика и банков-партнеров (при покупке жилья в кредит), могут быть дополнительные квадратные метры, своя кладовка или парковочное место — все, что поможет потенциальному клиенту купить заветные квадратные метры жилья именно в этом месте, а не у конкурента.

Основные причины приобретения жилья в новостройке я перечислил и, хотя на самом деле причин может быть намного больше, они могут быть более индивидуальными, но в силу их меньшей значимости захламлять ими статью не имеет смысла.

Теперь переходим к основной теме статьи. Что касается меня, я, как юрист, как сознательный гражданин с высшим образованием, имею четкое негативное предубеждение относительно всего института долевого участия в строительстве и тому есть ряд существенных причин которыми я хочу поделиться с Вами.

Критикуя вопросы цены на квартиры в новостройке хочется обратить Ваше внимание на то, что изначально не бросается в глаза.

То есть цена голых стен. Допустим, Вы покупаете такую квартиру за один миллион рублей. Потом Вы приводите своих рабочих, покупаете строительные материалы и … с удивлением понимаете, что ремонт с мебелью будет стоить примерно столько же, сколько Вы заплатили за квартиру. Если опустить рассуждения, то за квартиру в состоянии «чтоб было где переночевать» Вы уже заплатите не миллион рублей, а в лучшем случае полтора, а то и два миллиона. Такая вот арифметика. Если Вы отбросите предубеждения и посмотрите вторичный рынок, то найдете схожую по цене квартиру со старым, но готовым ремонтом, уже в построенном доме, в которую можно перебираться сразу после покупки. Это особенно важно тем, кто рассматривает приобретение квартиры путем привлечения ипотечного кредита, поскольку, купив в кредит квартиру в непостроенном доме, Вы с первого месяца начинаете оплачивать банку проценты, а жить Вы начнете в квартире значительно позднее. Это значит, что где-то до момента передачи Вам квартиры Вам надо будет жить и при этом не забывать платить кредит.

Говоря о новизне квартиры также не стоит обольщаться, здесь есть ряд нюансов.

Да, дом действительно новый, то есть построенный заново, вопрос из чего. Пеноблок + монолитный каркас + облицовка кирпичом — самая встречающаяся комбинация. Однако у каждого из материалов есть свои плюсы и минусы. Пенобетон, например, крошится при воздействии на него. Это значит, что при неаккуратном воздействии на него стена легко может треснуть, — а это холод, затраты и нарушение целостности конструкции. Если посмотреть на вторичный рынок, то аутсайдером всегда считались и считаются панельные дома. Потому что производство панелей у нас в стране оставляет желать лучшего — пазы при сборке, косо закрепленные стены, неравномерные нагрузки; все это в результате приводит к сроку службы дома не в заявленные 50 лет, а 10-12 лет до необходимости капиталить все и вся. Сами строители (то есть те, кто так или иначе связан со строительством) предпочитают охотиться за кирпичными «хрущевками» постройки 70 — 80 годов. Да, да! Эти квартиры строили из цельного кирпича, без особой нагрузки на фундамент, строго по ГОСТу, со знаком качества, строили еще при той власти, когда за плохо построенный дом можно было всей бригадой поехать строить Беломорканал. Срок службы этих домов — 100 лет. Он простоял 50 и простоит столько же, если ему не мешать. Слабое место — общие коммуникации, которые в зоне ответственности управляющей компании или ТСЖ. Цена? Приятная, и чаще всего чуть-чуть дороже новостройки и, скорее всего, с ремонтом.

Я согласен с тем, что на вторичном рынке подобрать идеальное жилье с точки зрения расположения квартиры в доме — задача. И здесь у новостройки есть слабенький козырь. Почему слабенький, сейчас поясню. Любой покупатель начинает выбор жилья чаще всего с цены и определения района города, где бы ему хотелось жить (или не хотелось бы). Чаще всего самые привлекательные предложения в новых микрорайонах, где еще открытый вопрос с развитой торговой и бытовой инфраструктурой: дефицит магазинов, химчисток, троллейбус не ходит, детский сад далеко и т. д. Это связано с тем, что сама по себе продажа квартиры в новостройке абсолютно не означает, что с момента сдачи дома в квартире кто-то будет жить.

При таком раскладе никто из предпринимателей не заинтересован открывать магазин или парикмахерскую — если из всего дома заселено всего 20 — 30 квартир. Вот и получается, что все вокруг новое, но еще не обжитое. Кстати, если говорить про вторичное жилье, покупатель имеет возможность заранее присмотреться к своим соседям: нет ли беспокойных пенсионеров, пьяниц или наркоманов, много ли в доме квартир сдаются квартирантам — это все обязательно скажется на финальном ощущении комфорта от приобретенного жилья.

Что касается маркетинговых трюков застройщика, то здесь надо понимать ключевую вещь: застройщик никогда не отдаст жилье себе в убыток, а потому, какое бы ни было замечательное предложение, дьявол кроется в деталях.

Теперь обратим внимание на более узкие вопросы, связанные со спецификой долевого участия в строительстве. Сегодня суды просто завалены исками граждан, приобретших квартиру в новостройке: одни просят законную неустойку за просрочку передачи дома, а другие пытаются привлечь к ответу застройщика за брошенное строительство. Этому, разумеется, есть разумное объяснение, которое я попробую ниже изложить.

Первое, что надо понимать при заключении договора долевого участия в строительстве, это то, что данный договор — оформленное на бумаге обязательство застройщика в будущем передать Вам квартиру. Это значит, что квартиры еще нет и, если совсем упростить, Вы не покупаете квартиру, Вы покупаете обещание. Пусть, закрепленное на бумаге и зарегистрированное в Росреестре, но обещание. А обещания имеют свойства быть нарушенными и не исполненными.

Второе, что надо понимать, это то, что договор долевого участия это разновидность инвестиционной сделки. То есть Вы не покупатель квартиры, Вы инвестор в строительную деятельность отдельно взятого застройщика. Самый основной риск любого инвестора (в недвижимость, в бизнес или ценные бумаги) — потеря инвестиций, и долевое участие не является исключением из этого правила. Да, есть особые правила игры, которые описаны в специальном Федеральном законе № 214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов», но эти правила не отменяют основное свойство такой сделки. А основное свойство договора долевого участия в том, что это рискованная инвестиционная сделка.

Третье, что прямо проистекает из первых двух пунктов: у застройщика всегда есть возможность не исполнить обязательства перед участником долевого строительства. Вопрос только в какой форме. В более мягком варианте это выглядит так: застройщик строит первый дом и распродает в нем квартиры, а на собранные деньги начинает строитель другой дом или завершает строительство ранее начатого объекта. Так появляется долгострой, связанный с перетеканием денег в разные строительные площадки. В более жестком варианте застройщик изначально не сильно горит желанием достроить дом и выводит коробку на 2/3, а потом просто бросает строительство и исчезает или банкротится. Так появляются обманутые дольщики, которые получают вместо квартиры долевую собственность на участок под домом и часть недостроенной коробки пропорционально оплаченным квадратным метрам.

Четвертое, но, пожалуй, самое главное. Заключая договор долевого участия в строительстве, вы отдаете деньги сейчас, а квартиру получаете значительно позднее (если получаете вообще). Это дополнительный риск для тех, кто решил использовать жилищный сертификат или взять ипотечный кредит.

Подводя итог, я хочу еще раз повторить, что я резко против приобретения жилья по договорам долевого участия в строительстве: это сделки рискованные и не гарантирующие приобретателю наступления желаемого результата. Квартиру могут передать значительно позже или не предать вообще совершенно по разным причинам: отказ в воде дома в эксплуатацию, срывы сроков сдачи дома субподрядными организациями, отзыв разрешения на строительство, недостаточное финансирование, банкротство застройщика, просто недобросовестность застройщика, — все эти риски в случае заключения договора долевого участия в строительстве Вы разделите с застройщиком. Тем безрассуднее видится мне оплата таких сделок кредитными деньгами, а в некоторых случаях еще и кредитами в валюте. То же непонимание я испытываю по отношению к людям, продавшим единственное жилье и вложившихся в строительство будущей квартиры.

Если же Вы все таки решились на приобретение квартиры в новостройке, обязательно обратитесь к профильным юристам (НЕ РИЕЛТОРАМ!), которые смогут проверить надежность застройщика и, по-возможности, максимально просчитать возможные риски от подобной сделки. Поверьте, переплатить пару тысяч рублей это гораздо выгоднее, чем впоследствии гоняться за своими деньгами годами. Эта аксиома проверена в том числе моим многолетним опытом работы с недвижимостью.