юридическая помощь
Руденко Андрей Евгеньевич
Качественно
Профессионально
Честно
8 (908) 188 00 59
rostovjur@gmail.com

Продолжая тему собственной не лести по отношению к посредникам на рынке недвижимости, мне хотелось бы в настоящей статье уделить внимание вопросам, которыми пренебрегают риелторы. Так о чем же молчат риелторы при совершении сделки с Вашей недвижимостью? Первая часть моей статьи посвящена пресловутому вопросу налогового планирования.

Опережая возможную негативную реакцию представителей этой профессии, сразу замечу: данная статья является сборной солянкой и не относится к кому-то конкретно.

Налог с продажи квартиры

Небольшая оговорка по ходу текста: в этой статье речь будет идти о жилой квартире или жилом доме, а под продавцом я буду понимать простого человека, гражданина, не предпринимателя. Это связано с различиями в налогообложении как типа объекта недвижимости, так и налогоплательщика. Итак…

«А что с налогами?» — именно этот вопрос часто возникает у клиента риелторской компании уже после продажи его квартиры. Следуя старой русской традиции, надеясь на «авось» и «небось», продавец квартиры очень часто надеется на то, что налоги с продажи квартиры платить не нужно в принципе или не обязательно в его конкретном случае. Спешу огорчить: это абсолютно не так. Или, чтобы быть точным, не всегда так.

Как мы знаем (а теперь знаете и Вы), платить налоги — обязанность каждого гражданина нашей Родины, причем обязанность, записанная в Конституции. О том, кому, как, когда и сколько налогов следует платить, подробно (и не всегда понятно) написано в другой умной книге — Налоговом Кодексе. Обратимся к тексту последнего для уточнения нашей конкретной задачи (напоминаю, мы продаем квартиру).

Если продается недвижимость, права на которую были зарегистрированы до 31 декабря 2015 года, то по истечении трехлетнего срока владения недвижимостью, сделка налогами облагаться не будет. Если же недвижимость была зарегистрирована в органах Росреестра после 01 января 2016 года, продать такой объект без уплаты налогов можно будет только через пять лет. Единственный случай, когда сроки владения недвижимостью исчисляются не с момента регистрации прав, а с даты совершения юридического действия — получение недвижимости по наследству. Только в этом случае срок владения недвижимостью начинает течь с момента открытия наследства у нотариуса, а не с момента ее регистрации.

А что наша квартира в собственности менее 3 или 5 лет соответственно?

Как следует из Налогового Кодекса, любой доход со сделки с недвижимостью облагается налогом в 13%, кроме случаев, указанных выше. То есть, если Вы продаете объект недвижимости, которым владеете год или два, то по общему правилу налог на доходы физических лиц (НДФЛ) будет рассчитан по формуле:

(S – B) * 13%, где S – цена, по которой Вы квартиру продали, В — цена, за которую Вы квартиру купили.

При этом дополнительное изъятие из Налогового Кодекса касается стоимости недвижимости и заключается в следующем: из стоимости квартиры можно было вычесть либо расходы на ее приобретение, либо фиксированную цифру в 1 миллион рублей. За счет этого вычета большинство сделок не попадали под налогообложение, поскольку при стоимости квартиры по договору в 1 миллион рублей налог платить не требовалось.

И это было так до недавнего времени. Поскольку стараниями советчиков большинство сделок занижались в цене, начиная с 01 января 2016 года, законодатель резко «поумнел».

Теперь стоимость проданной недвижимости привязали к кадастровой стоимости недвижимости, точнее ее цена, по мнению законодателя, не может составлять ниже 70% от ее кадастровой стоимости.
Это значит, что, продавая квартиру с кадастровой стоимостью 2 000 000 рублей за 1 000 000 рублей по договору, для целей налогообложения будет определяться стоимость недвижимости исчисленная как 70 % от ее кадастровой стоимости. НДФЛ же будет выглядеть так:

(KS * 70% — В) * 13%, где KS – кадастровая стоимость продаваемого объекта, В — цена, за которую Вы квартиру купили.

Важное уточнение, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества выше, чем кадастровая стоимость этого объекта, законодатель предписывает указывать именно ее в целях исчисления налогов. Налог же рассчитывается по общей формуле. Таким образом, налог платится всегда с большего, а не меньшего значения.

Чего не следует делать теперь при совершении сделки? Правильно! Занижать стоимость объекта недвижимости как при покупке, так и при последующей продаже. Это чревато последствиями в виде доначисления налогов и применения налоговых санкций в виде пеней и штрафов, которые с 2016 года также сильно подросли. Если Вы продаете несколько объектов недвижимости, то еще и рискуете собственной свободой при неуплате налогов — это отдельный состав уголовного преступления.

Знают ли об этом риелторы? Однозначного ответа у меня нет. С одной стороны, риелторам надо сделать сделку и снять с Вас маржу, остальное — Ваши проблемы и не их вопросы, а значит можно не забивать себе голову ненужной информацией. С другой стороны, еще как знают, но молчат. Тут все дело в том, что, если Вы возьмете калькулятор и от стоимости проданной квартиры вычтете комиссию риелтора, а потом еще и налоги, Вы, вероятнее всего не будете довольны. А вот постфактум вопрос с налогами можно свалить на Вас — «что ж Вы раньше не посчитали-то?! Мы то здесь при чем??»

Как гласит народная мудрость, предупрежден значит вооружен. Берите на вооружение настоящую статью и не ставьте себя в ситуации, в которых Вы можете пострадать финансово или лично.

Искренне Ваш, Руденко А.Е., юрист из Ростова-на-Дону!

Рекомендую прочитать:
Бесплатные консультации
Запишитесь на прием по телефону, указанному ниже и получите консультацию юриста абсолютно бесплатно
+7 908 188 00 59