юридическая помощь
юридические услуги в Ростове-на-Дону
Качественно
Профессионально
Честно
+7 988 99 67890
law.rost@yandex.ru

Регистрация прав на недвижимость: что это и для чего нужно

Недвижимое имущество или недвижимость — это особый вид собственности, который отличается от другого имущества.

Во-первых, любые права на недвижимость в силу прямого указания закона должны быть зарегистрированы. В разное время регистрацией сделок и прав на недвижимое имущество занимались БТИ, местная администрация, ФРС и, затем, Росреестр.

Во-вторых, недвижимость это всегда большие деньги — стоимость недвижимости существенно выше, чем машин и утюгов. При этом совершенно неважно, как недвижимость достается собственнику: она может быть куплена, подарена, выменена на что-то и так далее.

Недвижимостью современное российское законодательство признает:

Самым распространенным нарушением со стороны собственников является несвоевременное оформление или недооформление недвижимости и прав на нее. Например, при оформлении наследства большинство граждан считает, что походом к нотариусу все должно ограничиться. Иной пример — строительство дома или перепланировка квартиры без документов выливается в дальнейшие попытки узаконения самозастроя.

Повторим еще раз: права на недвижимость в любом случае должны быть зарегистрированы в установленном порядке! Исключений из этого правила никогда не было, нет и не будет. Отклонение от этих законодательных рамок чревато для нерадивого собственника серьезными проблемами, вплоть до утраты недвижимого имущества. Именно по этой причине при возникновении любых вопросов, связанных с недвижимостью, юридический совет юриста или адвоката по недвижимости будет совершенно нелишними.

Какие услуги, связанные с недвижимостью, мы предлагаем

Продолжительное время наши юристы и адвокаты занимаются вопросами, связанными с недвижимым имуществом в Ростове-на-Дону и Ростовской области, в том числе со сделками с недвижимостью и оформлением прав на недвижимость. Основные направления такой деятельности можно обобщить следующим образом:

В каких случаях требуется оформление прав на недвижимое имущество

Практически любые права на недвижимость и почти во всех случаях подлежат государственной регистрации. Именно с момента государственной регистрации прав на недвижимость у ее владельца или пользователя возникают официальные права, которые он может воспользоваться, которыми обязаны следовать любые третьи лица.

Права и ограничения в отношении каждого объекта недвижимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в обязательном порядке, о чем Росреестром делается соответствующая запись.

В случае отсутствия записи о правах или ограничения в отношении недвижимости, подразумевается, что такие права или ограничения отсутствуют или не установлены. Рассмотрим детально основные случаи возникновения таких прав.

Право собственности на недвижимость. Подразумевает документальное и подтвержденное государством право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему объектом недвижимости. Это право возникает на основании сделок (купля-продажа, мена, дарение и др.), на основании судебных решений (о признании права собственности, о выделе имущества, об узаконении самовольной постройки и др.), на иных основаниях (наследство, создание недвижимости, ликвидация компании с возвращением имущества учредителям и др.). Именно с момента регистрации таких прав у собственника возникает практически неограниченное право определять судьбу недвижимости — продавать, дарить, закладывать, изменять или даже уничтожать ее. Поскольку право собственности — базовое право на недвижимое имущество, потому его отсутствие влечет фактический запрет на совершение сделок с ним. Иными словами, если зарегистрированное право в отношении недвижимости отсутствует, такая недвижимость не может быть предметом любых сделок (нельзя купить, продать, подарить, завещать и так далее).

Право пользования недвижимостью. Подразумевает наличие в отношении недвижимого имущества временно переданных собственником ограниченных прав на такую недвижимость третьему лицу без передачи права собственности (например, аренда, наем помещения, ссуда). В ряде случаев также право пользования возникает у старого собственника по отношению к уже отчужденной номинально недвижимости (рента, пожизненное содержание с иждивением). Самым распространенным примером здесь будет выступать аренда недвижимости. По общему правилу договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, однако, если срок договора аренды не превышает один год, то такую сделку регистрировать не обязательно. Если же права аренды подлежат регистрации, то такая сделка будет считаться заключенной именно с момента государственной регистрации такого договора и внесении соответствующей записи в ЕГРН. Запись о временном пользовании всегда подразумевает собой ограничение прав собственника со стороны третьего лица.

Ипотека. Под ипотекой закон подразумевает залог недвижимости в самом широком смысле. Залог в силу гражданского законодательства — один из способов гарантии исполнения основного обязательства. При неисполнении основного обязательства на предмет ипотеки налагается взыскание. То есть, он продается с торгов, чтобы покрыть не исполненные обязательства залогодержателя. В случае с покупкой квартиры в кредит — залог или ипотека покупаемой недвижимости обеспечивает возврат кредита со стороны заемщика. Если заемщик не выплачивает кредит, его недвижимость отправляется на продажу с торгов. Запись об ипотеке также подлежит внесению в ЕГРН — именно с этого момента она юридически считается оформленной. Вместе с тем ипотека это одновременно как запись о правах залогодержателя, так и запись об ограничениях собственника как залогодателя.

Ограничения и права. В некоторых случаях закон предусматривает возможность сохранения или предоставления полного или частичного контроля за недвижимым имуществом третьим лицам, не являющимся собственниками недвижимости. Это возможно и это встречается. Например, право проживания недееспособных лиц и малолетних детей в отчуждаемой квартире может сохраниться и в случае продажи такой квартиры. Пожизненное содержание с иждивением, хотя и предусматривает переход прав к новому владельцу, налагает на недвижимость ограничение в виде постоянно проживающего получателя ренты. В отношении земельного участка может быть наложен сервитут — ограниченное право пользования со стороны третьего лица или третьих лиц (например, для прохода соседей к смежному земельному участку в отсутствие другого пути, для проведения работ на смежном земельном участке, на земельном участке может располагаться объект культурного или исторического значения и так далее). В сущности указанные права являются ограничительными для собственника и новому собственнику обязательно следует принимать их наличие во внимание.

Запреты, аресты. Особые записи, которые вносятся в отношении объектов недвижимости в случаях, прямо установленных законом. Так, аресты накладываются в отношении недвижимого имущества, которое находится в споре или на которое наложено взыскание. Субъектами наложения арестов являются суд и судебные приставы-исполнители. Запреты накладываются в отношении имущества либо по решению суда, либо самими собственниками — указанные действия ограничивают либо круг возможных действий с недвижимостью, либо круг лиц, которые могут обращаться за регистрацией прав на конкретную недвижимость от имени собственника.

Все вышеуказанные случаи возникновения прав на недвижимость объединяет одно — в подавляющем большинстве случаев они подлежат государственной регистрации в обязательном порядке. Отсутствие регистрационной записи в обязательном порядке влечет целый букет проблем, связанных с доказыванием истинных прав на недвижимость, что далеко не всегда удается даже в судебном порядке: несвоевременное вступление в наследство чревато для собственника изъятием имущества в качестве выморочного, незарегистрированный договор аренды могут признать краткосрочным, вовремя не погашенная запись об аресте может быть препятствием для продажи недвижимости и так далее.

Чего следует избегать при оформлении недвижимости

Не оформлять или неправильно оформлять права на недвижимость

К данным ошибкам (зачастую носящим фатальный характер) мы относим сознательное или ненамеренное уклонение собственника недвижимости от изначально правильного сбора документов, правильного оформления документов, своевременного выполнения в отношении недвижимости всех формальностей.

Откладывать оформление на потом

Следует всегда максимально быстро оформлять права на недвижимость. Разумеется, при наличии таковой возможности и надлежащих документов. Откладывать дела в долгий ящик, особенно, если сам итоговый результат до конца непонятен — традиция нашего общества. Однако в вопросах, связанных с недвижимостью, промедление является недопустимой роскошью. Если Вы считаете, что после подписания договора купли-продажи квартиры для Вас все уже закончилось, спешим разочаровать: все только начинается. Задайте себе вопрос, что будет, если одна из сторон такого договора просто не придет в Росреестр? А если умрет? А если еще раз продаст квартиру?

Верить в чудо, оставляя все так, как есть

Чудеса в жизни, конечно, случаются, однако, мы с ними очень редко встречаемся. Потому верить в то, что когда-то будет лучше и именно этим оправдывать неоформленную недвижимость нельзя. Вы ведь наверняка не знали, что в случае, если надо узаконить самозастрой хоть 1901 года, нормативы и законы, по которым это будет делаться будут применяться действующие на день обращения в суд, а не на день постройки самовольного строения. Потерпите год-два, и законодательная база опять изменится. Еще год-два и все может кардинально поменяться вплоть до запрета строительства в отдельно взятом месте. Попробуйте потом узаконить свое строение.

Нанимать юристов и адвокатов, ориентируясь только на низкую цену, или не нанимать их вообще

Всегда правильнее один раз переплатить за хорошую работу с результатом, чем десять раз заплатить дешево и не получить никакого. Дешевое редко бывает хорошим, потому документы на недвижимость это не тот случай, когда надо пару тысяч сэкономить. Недвижимость стоит дорого, это знают все, в том числе оформители и специалисты. Только хорошие специалисты понимают риски неправильного или невнимательного оформления документов. Если надо, они будут сидеть над сделкой и день, и неделю, а дешевым специалистам все равно — у них очередь из таких «экономных», потому, если у десяти человек из ста возникнут проблемы, ничего страшного для них не случится.

Делать самому. Надеяться на себя

Самостоятельность это всегда хорошо, но не во всем. Если речь идет о банальном переоформлении квартиры с родителя на ребенка по договору дарения — здесь действительно нет ничего запредельно сложного. Однако, если Вам предстоит перепланировка, строительство нового дома или сделка с несколькими продавцами или несколькими покупателями, от самодеятельности лучше отказаться. Как показывает опыт, сделать сразу и правильно гораздо дешевле, чем постепенно и несколько раз переделывая.

Почему при оформлении недвижимости надо обращаться к юристу

Оформление прав на недвижимое имущество чаще всего процесс довольно нудный и кропотливый. В нем важно знать не только требования действующего законодательства, но и предыдущего законодательства. Приходится анализировать, запрашивать, восстанавливать те или иные документы, которые были выданы годами ранее, а в некоторых случаях — в начале прошлого века. Следует особо заметить, что вопросы недвижимого имущества регулируются не одним только гражданским кодексом; помимо него существуют десятки других законов и подзаконных актов, которые в той или иной степени надо знать и уметь применить.

Как правильно провести сделку купли-продажи квартира или дома, как получить документы на построенную недвижимость, какие документы нужны для строительства дома, как восстановить потерянные документы, как выделить земельный участок, как снять самозастрой, как вступить в наследство на квартиру или дом — все указанные вопросы в полной мере относятся к сфере деятельности юристов или адвокатов по недвижимости, которыми мы и являемся. Именно участие профессионала в оформлении прав на недвижимое имущество обеспечит Вам максимальный уровень спокойствия и гарантии правильности Ваших действий.

Стоимость оформления недвижимого имущества

Стоимость оформления недвижимого имущества определятся исключительно исходя из конкретной ситуации и пожеланий клиента, потому предварительный расчет стоимости оформления недвижимости будет рассчитан только на личной консультации после изучения документов клиента.

По любым вопросам, связанным с оформлением недвижимости и регистрации прав на недвижимое имуществом, Вы можете записаться на прием к адвокату по недвижимости по телефону: +7 (988) 99-67890 или посредством мессенджера, иконку которого Вы видите в правом нижнем углу страницы или любым другим способом, указанным ЗДЕСЬ.

Консультации адвоката
Запишитесь на прием по телефону и получите консультацию адвоката прямо сейчас
+7 988 99 67890
Сообщение адвокату..
Вам сообщение!
Здравствуйте!
Если у Вас есть вопросы, Вы можете задать их посредством web-версии WhatsApp-мессенджера (при нажатии откроется автоматически). Для этого он должен быть установлен на Вашем телефоне.

Если Вы не пользуетесь WhatsApp, Вы всегда можете позвонить нам по номеру: +7 (988) 99-67890