юридическая помощь
Руденко Андрей Евгеньевич
Качественно
Профессионально
Честно
8 (908) 188 00 59
rostovjur@gmail.com

За время существования свободного рынка недвижимости в России многие граждане поневоле освоили термины «риелтор», «посредник», «долевое участие», «инвестирование в недвижимость», «самозастрой», «обманутый дольщик». Эти специфичные, на первый взгляд, термины связаны с продажей и покупкой квартир, земли, домов. Следуя логике и здравому смыслу, мы стремимся скинуть головную боль в виде оформления и проведения сделок на риелторов и агентства по недвижимости, часто забывая о существовании других терминов: «черный риелтор», «некомпетентность», «мошенничество». Сразу следует оговориться, что целью данной статьи не является очернение профессии торгового посредника в целом, а, скорее, демонстрация того, что клиентам знать не положено. Давайте посмотрим моими глазами, глазами профессионального юриста, на профессию риелтора в целом.

Во всем цивилизованном мире (в странах с разрешенным и легальным оборотом частной собственности) профессия риелтора или агента по продаже недвижимости является одной из наиболее востребованных и часто встречающихся. Это связано с тем, что особенностям проведения сделки купли-продажи можно особо не учиться, ведь недвижимость — это тот же товар, как машина или ящик мороженого. Конечно, все приходит с опытом, однако специфические знания в области оформления недвижимости можно почерпнуть как из личного опыта, так на курсах у работодателя или у более опытного специалиста в области недвижимости заплатив ему часть полученной от клиента комиссии. Такая вот мировая мануфактура с разделением труда. Суть деятельности хорошего риелтора за рубежом сводится к следующему: подготовке документов на имущество к сделке, наведению порядка в доме (иногда, косметическому ремонту), организации просмотров недвижимости и контролю входящего потока потенциальных клиентов. То есть, обращаясь к риелтору клиент закидывает ноги на стол и ждет, когда ему перечислят деньги за его недвижимость, поскольку сам он сделкой не обременен. Именно поэтому в западных странах вообще считается нормальным явлением, что у риелтора имеется свой ключ от продаваемого объекта недвижимости, в эти помещения предусмотрен полный доступ риелтору, а документы на объект передаются продавцом риелтору на хранение в полном объеме. При этом следует понимать, что западный риелтор не занимается фактическим оформлением недвижимости напрямую: его функция только в поиске клиентов и демонстрации продаваемого объекта. Риелтор работает совместно с привлеченными специалистами: в области дизайна и декора (для составления целостного образа или композиции продаваемой недвижимости), по продаже банковских продуктов (предоставление ипотечных займов), по страхованию (жизнь, здоровье, ответственность и несчастные случаи), в области права (если требуется разделить покупку между несколькими покупателями или объект еще строится), в области налогов (личные налоги в большинстве стран уменьшаются именно на сумму приобретенной недвижимости, потому за рубежом она и является наиболее безрисковым или фундаментальным объектом инвестиции). Часть услуг специалистов оплачивается в будущем и за счет комиссии риелтора, а часть — за счет клиента, исходя из его желаний и потребностей. Привлеченный риелтором специалист часто предоставляет покупателю существенную скидку на свои работы или услуги, что означает дополнительную экономию средств покупателя. Таким образом, на западе риелтором продается полная услуга «умной» покупки недвижимости: от получения займа до наведения чистоты в купленном доме. Получив от специалистов сведения, которые могут быть полезными для продажи, риелтор составляет портфолио и торговое предложение по недвижимости и заносит объект в централизованную базу объектов на продаже. Единая база посредников и продаваемого жилья позволяет специалисту  в области недвижимости спокойно работать. С одной стороны, он защищен от своих коллег по цеху, поскольку объявив о том, что объект продает именно он, никто из других агентств не станет его «кидать» и переманивать клиента. Если такой факт всплывет, вероятнее всего вред превысит возможную прибыль: на карьере агента-проныры придется поставить крест, его агентство попадет в черный список, а добросовестное агентство еще и взыщет гигантские убытки и штрафы. С другой стороны, риелтор защищен от вероломства клиента — если клиент пошел на попятную после того, как стороны договорились, его ждет суд, убытки, штраф, что больше, чем само вознаграждение. В третьих, гильдии риелторов на Западе это не ширма, а конгломерат профессионалов, которые ценят свою репутацию. Увести клиентскую базу у родного агентства означает получить мультимиллионный иск, попрощаться с профессией и, возможно, пойти в тюрьму.

В западных странах риелтор трудится не только на свое благосостояние, но и на свое имя. Крупные специалисты обслуживают только дома знаменитостей и политиков, очень щепетильно относятся к своему образу в средствах массовой информации, являются медийными персонами и настоящими звездами. Самое ценное для таких людей — репутация. Риелторы средней руки полностью соответствуют пословице «плох тот солдат, который не мечтает стать генералом», потому изо всех сил стремятся стать партнерами (или именными партнерами) крупного кита в секторе real estate. Внизу пищевой цепи находятся начинающие риелторы или новички. В эту когорту попадают как молодые рекруты, так и опытные продажники других областей: страховок, машин, компьютеров и т.д., которые или устали от рутины, или попросту прогорели в своем первом бизнесе. Так или иначе, риелтор зарубежный — это профессиональный профильный продавец недвижимости до мозга костей.

Как Вы уже догадываетесь, в России все вообще не так. Агентства ездят на бесплатном труде стажеров, все урезая и урезая своим самым успешным агентам бонусы от продаж. Агенты отвечают своим нанимателям тем, что уводят клиентские базы и, не имея издержек в виде дорогого офиса в центре города, красивой секретарши и телефона последней модели, начинают успешное самозанятое существование. Никаких общих баз данных недвижимости на комиссии у нас отродясь не было и, наверное, не будет. Почему? Потому что наша судебная система не признает гипотетическую прибыль как убыток. Недобросовестная конкуренция и кража клиентов это скорее обыденность, чем экстраординарное событие. Этих вводных достаточно, чтобы не перенимать инструментарий капиталистических стран, который просто не будет в нашей стране работать. При возникновении конфликта между агентом и агентством и та, и другая сторона не стесняются поливать друг друга грязью как лично, так и при посторонних, что, разумеется, не способствует формированию образа «честного риелтора» в целом. Персоны, приходящие в продажи недвижимости, на 90% состоят из людей, имеющих проблемы с коммуникациями, проблемы с субординацией, планированием времени, принятием ответственности, и проблемы с самооценкой. Да-да, именно названные проблемы не позволяют отечественным риелторам устроиться на постоянную работу и работать в офисном коллективе полный рабочий день, эти же проблемы мешают организовать собственное дело. Хорошие и перспективные специалисты из этого сита падают в единичном порядке. Такие очень скоро организуют свои агентства, которые дальше, как по клише, пользуясь полученным опытом, набирают стажеров, эксплуатируют наемных агентов, урезают самым успешным мотивацию — то есть, все проходит ко круговой спирали. Если на Западе одиночка просто не может выжить поскольку противостоит корпорациям и не имеет связей, финансов и персонала, чтобы заявить о себе, в России самозанятый риелтор намного успешнее тех, кто работает в крупных агентствах — у него нет побочных расходов.

Что касается репутации, здесь все еще смешнее: это просто непозволительная роскошь: продажа одной квартиры от застройщика в среднем покрывает заработную плату сотрудника за 1 месяц. По этой причине при оформлении сделок с недвижимостью отечественный агент пользуется документами из интернета, непонятного содержания, неизвестной давности, иногда даже другого государства (так, ко мне на сделку агент прислал покупателя с договором, составленным в строгом соответствии с законодательством Белоруссии 1999 года), невзирая на возможные последствия для своего клиента. Пользоваться услугами юриста вообще не модно — они просят за это деньги. А лишних пары тысяч не бывает. Лучше пусть потом клиент отдувается за то, что риелтор «накреативил». Если это рассказать где-нибудь в США, там специалисты умрут от смеха, ибо для цивилизованного американца или европейца это дикость, достойная первобытно-общинного строя. Такая мотивация заставляет и само агентство врать и недоговаривать своему клиенту, покрывая отдельно взятого агента: чем хуже объект — тем выше вознаграждение (это аксиома). Начинающему риелтору старшие товарищи сразу рассказывают о вредности договоров с клиентом и моральных обязательств, о том, что агент только продает и не может отвечать за действия своего клиента, качество объекта и документы на него, что объект надо показывать только с хорошей стороны. Если вдруг выясняется, что застройщик недобросовестный, что свидетельство «липовое», что продавать объект в таком состоянии просто неправильно что надо делать агенту? Правильно: сливаться и менять телефон. Помимо жадности и глупости, такое странное поведение объясняется тем, что агент зачастую лишен персонификации и теряет ощущение личной причастности к происходящему: сменил компанию, сменил телефон и никакой тебе ответственности за некачественно проведенную сделку. Жалкие попытки законодателя формализовать работу агентств недвижимости пока безуспешны: наше законодательство в полной мере не содержит гибких правовых регуляторов для такого круга отношений, которые строятся на доверии (к примеру, в западных странах это «траст», что означает доверительные действия агента в пользу и за счет представляемого, с полной ответственностью агента за собственные действия в интересах представляемого, несмотря на отсутствие договорных отношений). Какая уж тут может быть репутация…

Не секрет, что в последнее время отмечается рост спроса на юристов по недвижимости. Это связано как со значительным количеством недобросовестных застройщиков, так и в связи с вполне обоснованным массовым недоверием клиентов к своим агентам. Посудите сами: покупатель новостройки платит в среднем от 3 до 5 процентов от стоимости объекта в пользу агента — это средняя комиссия по Ростову-на-Дону и области. А что он получает взамен в большинстве случаев? Практически ничего! Агент сопровождает клиента до момента полного расчета, наскоро подписывает акт выполненных работ и убегает, бросив клиента с застройщиком — дальше как-нибудь сам. Если клиент будет задавать слишком много вопросов, его внесут в черный список в телефоне. Будет возмущаться — да ради Бога! Деньги вернуть? Мы свою работу сделали, это Вас что-то не устроило! Я смеялся бы, если бы не смотрел на это своими глазами на протяжении 3 лет работы с риелторами. Некоторые клиенты до сих пор держат со мной связь и просят выступать на сделке их представителем без привлечения агентства, потому что так надежнее, так лучше, так дешевле. И самое главное, клиенту понятно, за что он платит. Он платит не за очень дорогой эскорт до отдела продаж застройщика, он платит как раз таки за правильность оформления всех бумаг и за проверку надежности застройщика и сделки в целом. В этом, к сожалению, и есть вся суть законной деятельности риелтора в России.

Есть и еще одна веха деятельности посредников в сфере недвижимости. Это «черное риелторство». Звучит мрачно, а означает еще более мрачные и гнусные вещи! Как показывает практика, стоимость недвижимости в России во много раз больше человеческой судьбы и даже жизни. И как бы это цинично не звучало, некоторые агенты на полном серьезе не гнушаются отъемом кровных квадратных метров у слабо защищенных слоев населения. Не вдаваясь в подробности, сюда входят и мелкоуголовные действия, связанные с выселением жильцов из долевых квартир, и откровенно мошеннические схемы, связанные с обманом продавца или покупателя, и вымогательство собственности, и убийство. Последнее чаще касается стариков, владельцев заветных квадратных метров. К сожалению, именно агенты по недвижимости являются организаторами, инициаторами или активными пособниками в реализации самых изощренных авантюр и преступлений, совершать которые помогают и участковые, и нотариусы, и юристы. Дабы не воспалять фантазию тех, кто ищет способы совершения преступлений с недвижимостью, детально описывать все известные мне «фокусы» по отъему недвижимости я не буду. Тем более, что описанного выше вполне достаточно для того, чтобы понять что и к чему.

Лирическое отступление. На одном из сайтов по тематике риелторской деятельности был размещен тест на знание законодательства РФ о недвижимости, который я, юрист с оконченным высшим образованием и опытом работы «мама-дорогая», решил пройти. Прошел, но допустил всего одну ошибку. На вопрос «какую ответственность несет агент за продажу собственному клиенту некачественного объекта» я ответил что гражданско-правовую, а правильный ответ по версии сайта был «никакую». Занавес!

Я не утверждаю, что все поголовно риелторы это негодяи и лжецы, это не сама цель настоящей статьи. Среди знакомых мне есть отличные самозанятые специалисты, которые являются достойными профессионалами своего дела. Но они не идут по пути укрупнения и представляют собой исключение из правил. Такой агент никогда не пренебрегает правильностью оформления сделок, руководствуясь принципом: если мутно, значит надо отказаться от сделки, а потому с радостью принимает от клиента предложение привлечь юриста для оформления документов. Я хотел показать Вам на примере данной статьи, что не всегда тот, кто называет себя профессионалом, таковым является. Будьте бдительны и осторожны, выбирая себе советчика при покупке или продаже дорогостоящей вещи из категории недвижимости. За долгие годы мы привыкли к одной непреложной истине капиталистического общества: «без договора нет разговора». В этом афоризме есть очень глубокий смысл. Только Вы сами можете решать: доверять агенту или нет, нужен он Вам вообще или нет, нанимать своего юриста или нет. Но в случае, когда Вы покорно соглашаетесь с мнением агента не привлекать юриста, экономя 5 — 10 тысяч рублей, помните, что ответственность за такую «экономию» всегда лежит на Вас. А риелтор не за что не отвечает, свято в это верит и Вас заставит.

Рекомендую прочитать:
Бесплатные консультации
Запишитесь на прием по телефону, указанному ниже и получите консультацию юриста абсолютно бесплатно
+7 908 188 00 59