юридическая помощь
Руденко Андрей Евгеньевич
Качественно
Профессионально
Честно
8 (908) 188 00 59
rostovjur@gmail.com

Далеко не всегда собственники недвижимого имущества способны рационально и правильно распоряжаться своим имуществом. Это выражается в различных формах: несвоевременное оформление прав на недвижимость, непринятие вовремя наследства, совершение сиюминутно удобных, но не совсем правильных сделок при приобретении недвижимости. Тем не менее, неизменно одна из самых распространенных ошибок — осуществление действий, ведущих к возникновению самовольной постройки или самозастроя, либо приобретение недвижимости с элементами самовольной постройки.

Всегда ли самозастрой является новой постройкой?

Разумеется, нет. Если обратиться к действующему законодательству, то под самовольной постройкой или самозастроем (а это тождественные понятия) понимается как строительство нового объекта недвижимости, так и незаконные перепланировки и реконструкции уже имеющегося недвижимого имущества, осуществляемые в нарушение (или при несоблюдении) требований закона.

 По общему правилу, установленному в законодательстве, постройка считается законной при одновременном выполнении собственником следующих условий: 

 В случае, если производится реконструкция или перепланировка объекта, требования законодательства похожи: 

Несоблюдение или отступление от любого из вышеуказанных требований законодателя является достаточным основанием для признания государственными, муниципальными или судебными органами построенного или реконструированного объекта самовольной постройкой.

Почему же до недавнего времени сам факт обладания самозастроем не сильно тяготил собственников?

Это самое очевидное — ведь по документам такая фактическая недвижимость нигде не числится, да и, собственно, самого имущества, а значит нет налогов, недвижимость не имеет объявленного хозяина и так далее. Тем не менее, эта сомнительная манипуляция пробелом в законе получила неожиданный ответ от государства в виде недавних изменений Гражданского Кодекса РФ. Если раньше самозастрой стыдливо называли неполноценным объектом недвижимости, то сейчас самовольное строение признано законодателем грубейшим нарушением законодательства. Судьба самозастроя незавидна — объект по общему правилу подлежит сносу (или в случае с реконструкцией — принудительным приведением объекта в первоначальное состояние).

Почему вообще надо узаконивать самозастрой именно сейчас?

Во-первых, потому что это правильно с точки зрения закона. Это надо было сделать давно, но, если Вы дотянули до последнего, отступать уже некуда. Если подробнее, то время от времени строительные, пожарные и градостроительные нормативы и регламенты меняются. Потому никто не гарантирует Вам, что разрешенное сейчас через пару лет не будет запрещено категорически. Это автоматически поставит Вас в незавидную позицию, при которой снятие самозастроя либо существенно осложнится, либо станет невозможным в принципе.

Во-вторых, потому что самозастрой не является недвижимостью. Он не является вещью, предметом, вообще ничем — то есть он с точки зрения законодателя лишен оборотоспособности. В переводе на нормальный язык, любые сделки с самовольной постройкой невозможны: ее нельзя продать, подарить, отдать в залог, завещать, поменять и так далее.

В-третьих, потому что тенденция изменений законодательства направлена на ужесточение ответственности за самозастрои. Отдельно стоящие и незаконно построенные частные дома уже сносят по всей России (примером могут послужить Краснодарский край, Московская область, Ставропольский край). Что же касается незаконных перепланировок квартир в многоквартирных домах — в Москве уже несколько лет действует муниципальная МосЖилИнспекция, которая занимается мониторингом незаконно произведенных перепланировок в квартирах и многоквартирных домах. Напомню, что по закону жанра, штрафовать и сносить начинают у тех, кому это больше всего не нужно.

Разумеется, процедура узаконения самовольных построек в последнее время существенно усложнилась. Если раньше достаточно было доказать, что самозастрой не опасен для самого собственника, то теперь доказывание касается:

К сожалению, многие юристы еще не перестроились от прошлого и устаревшего багажа знаний, пребывая в искренней уверенности, что ничего не изменилось, а дела по узаконению самозастроя — типовые. Спешу разочаровать, что это далеко не так. Каждое дело с самовольной постройкой индивидуально и требует как подготовительной работы, так и тщательного анализа всей ситуации в целом.

Кроме того, снятие самозастроя некоторые специалисты ошибочно связывают с понятием «дачной амнистии».

Здесь следует особо обратить внимание вот на что. «Дачная амнистия» подразумевает упрощенный порядок оформления прав собственности только на частные загородные дома. Этот упрощенный порядок заключается в том, что при оформлении прав собственности от собственника не требуется предоставлять разрешение уполномоченного органа на ввод дома в эксплуатацию. Не все частные дома можно зарегистрировать таким образом, а только те, которые построены вне городской территории, на землях садоводческих и огороднических товариществ. Дома, построенные на землях с назначением «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС), под дачную амнистию не попадают. Кроме того, «дачная амнистия» не позволяет строительство дома без проектной документации и, по общему правилу, без разрешения на строительство. Именно с неправильным пониманием сути «дачной амнистии», самозастрои как явление до сих пор живут и их количество не уменьшается.

Итак, чего категорически не следует делать, если у Вас есть проблема со снятием самозастроя:

Как уже было сказано, в случае неправильных действий со стороны собственника самовольного строения, такой самозастрой снесут за счет собственника. При этом не следует уповать на то, что кто-то из чиновников будет разбираться с тем, живете ли вы в таком объекте, работаете, потратили на него большие деньги, насколько именно Вы при чем здесь и так далее. Суров закон, но это закон!

Следует дополнительно напомнить любителям «экономных» / «самостоятельных» / «альтернативных» / «поспешных» решений, что в соответствии с действующим процессуальным законодательством, если собственник подаст и проиграет иск о признании права на самовольную постройку, то повторно пойти посудиться не получится — решение в отношении одного и того же предмета спора по тем же основаниям не допускается. В переводе на русский язык, Вы своими руками сделаете самозастрой вечным и неразрешимым. Согласитесь, оснований для того, чтобы обратиться к профессионалам по вопросам узаконения самовольной постройки более, чем предостаточно!

Если Вы все же попали в ситуацию, требующую помощи квалифицированных юристов в Ростове-на-Дону по вопросам снятия самозастроя (признания прав на самовольную постройку), рекомендую обратиться ко мне и моим коллегам за профессиональным советом юриста. Это позволит Вам с нашей помощью разобраться в сложившейся ситуации и принять правильное решение.

Искренне Ваш, Руденко А.Е., юрист из Ростова-на-Дону!

Бесплатные консультации
Запишитесь на прием по телефону, указанному ниже и получите консультацию юриста абсолютно бесплатно
+7 908 188 00 59