Схемы обхода закона о долевом участии

Вопрос с обособлением собственной жилплощади сегодня стоит остро как никогда. Наше поколение стоит на рубеже: с одной стороны — наши мамы и бабушки, которые помнят прелести советской плановой экономики, обеспечение работой и бесплатным жильем. С другой стороны наши старшие братья, сестры и друзья, которые, как и мы, в полной мере ощущают собственную ненужность нашему государству с нашими проблемами и вместе с этими мыслями остаются наедине. Государство, конечно, предпринимает вялые попытки стимулировать как-то потребительский спрос на рынке жилья за счет льготных систем кредитования, субсидий, жилищных сертификатов и материнского капитала, но, надо признать, что это пока капля в море. До реального бума потребления недвижимости нам еще далеко! Тем не менее, чуть ли не единственным способом сэкономить на покупке нового жилья остается приобретение квартиры по договору долевого участия у застройщика.

Надо оговориться, что сравнительно до недавнего времени рынок недвижимости был исключительно вторичным: застройщик строил и продавал готовое. Те, кто пытался инвестировать в строящееся жилье в переходный период 1990-х — 2000-х годов ныне широко известны как «обманутые дольщики», поскольку вменяемых законов, охраняющих дольщика на тот момент не было. 214-ФЗ или Федеральный закон о долевом участии в строительстве в общем и целом сгладил острые углы и учел ошибки прошлого, однако и выдавил со строительного рынка дешевых застройщиков, а как факт и сравнительно дешевое жилье. Стало ли меньше обманутых дольщиков с тех пор? Однозначно, да. Стало ли жилье доступнее? Однозначно, нет. Застройщик, как и полагается сволочам-капиталистам, все затраты, издержки, штрафы и «подношения» чиновникам теперь закладывает в стоимость квадратного метра стройки. А с учетом того, что строители с помощью законодателя стали крупнее, они теперь могут себе позволить задрать цены и ждать своего покупателя долгие годы, попросту конвертируя деньги в ликвидную недвижимость, которую при желании можно: выгодно продать, заложить в банк, поменять на другую собственность.

Тем не менее, в настоящее время существует ряд схем, позволяющих строителям почти (подчеркиваю: почти) легально обходить требования 214-ФЗ. Гипотетически можно разделить схемы привлечения денежных средств застройщиком на белые и серые.

Белыми схемами, разумеется, являются продажи с соблюдением законодательства о привлечении средств дольщиков, а также продажи уже готового жилья, построенного по всем правилам и нормативам, введенного в установленном законом порядке в эксплуатацию, с поквартирными свидетельствами о праве собственности. В таком случае риск дольщика или покупателя готового жилья потерять внесенные деньги сведен к минимуму, хотя и возможен технически. На описании данных схем я останавливаться не буду, поскольку здесь все и так понятно, а обилие технических сравнений будет просто неинтересным.

Серые схемы с первого взгляда являются вполне законными, но… Но только на первый взгляд. Сама сделка, с точки зрения гражданского законодательства, будет вполне легальной, вот только она слабо защищает покупателя от явной недобросовестности застройщика. Итак, вашему вниманию приводится топ-рейтинг юридических трюков застройщиков:

• Предварительный договор. Он может быть любым: предварительным договором купли-продажи или предварительным договором долевого участия. Самое главное, что денежные средства, передаваемые дольщиком застройщику являются задатком, авансом, обеспечительным платежом — то есть не взносом за квартиру, а мерой ответственности за несоблюдение договора покупателем. Перечитайте еще раз предыдущее предложение и почувствуйте разницу. Она есть. Таким образом, договор с покупателем не подлежит регистрации и не создает для покупателя тех гарантий, которые представлены 214-ФЗ. Среди рисков покупателя по покупке квартиры таким способом можно отметить следующие: застройщик может продать квартиру другому лицу, а покупателю вернуть взнос; сроки сдачи построенного дома могут переноситься бесконечное количество раз без каких-либо внятных причин и без входящей ответственности застройщика перед покупателем; может измениться стоимость самой квартиры и так далее.

• Договор бронирования или резервирования квартиры. Здесь имеет место ситуация, при которой застройщик берет часть стоимости квартиры под гарантию того, что впоследствии построенная квартира не будет продана третьим лицам. С покупателем заключается договор бронирования квартиры, согласно которому застройщик оказывает покупателю услуги бронирования на возмездной основе. Таким образом, на бумаге застройщик или аффилированное ему лицо берет деньги от покупателя не за квартиру, а за услугу, тем самым формально обходя требования закона о долевом участии в строительстве. Последствия и риски примерно похожи с теми, что указаны в случае с предварительным договором.

• Бронирование или предварительный договор с заключением договора займа. Здесь имеет место не одна сделка а несколько одновременных. По одной застройщик и покупатель фиксируют договоренность в будущем заключить договор купли-продажи квартиры (предварительный договор). По второй покупатель занимает денежные средства по договору займа застройщику. Как вы понимаете, деньги передаются покупателем по второй сделке, которая юридически ничего не имеет общего с покупкой квартиры. Вся конструкция также не попадает под прямое регулирование 214-ФЗ, поскольку договор, в котором будут прописаны обязательства сторон в отношении передаваемой квартиры, будет по своей сути безвозмездным. Застройщик при самом негативном стечении обстоятельств будет обязан вернуть покупателю только переданную сумму займа в сроки, установленные договором займа, а отношения по поводу квартиры остаются рисковыми, как и в предыдущих случаях.

• Вексельная схема. Достаточно популярный способ привлечения денежных средств у застройщиков Москвы и Санкт-Петербурга. По порядку: с покупателем квартиры заключается предварительный договор купли-продажи или предварительный договор долевого участия. При этом расчеты между сторонами производятся путем предъявления покупателем некоего векселя. Вексель выпускается для обращения дружественной застройщику компанией, а не самим застройщиком. При заключении предварительного договора покупатель для демонстрации серьезности своих намерений покупает такой вексель и, когда строительство дома будет закончено, этим векселем покупатель рассчитается с застройщиком за квартиру. Таким образом, застройщик получает через подконтрольное юридическое лицо, эмитента векселя, полную стоимость за еще не построенную квартиру, при этом никакой договор не регистрирует и (что самое главное!) не получает деньги напрямую от дольщика. Вся сделка, как и в приведенных выше примерах, под регулирование закона об участии в долевом строительстве не попадает. Последствия же для покупателя также стандартные: риск неполучения квартиры, возможная перепродажа квартиры, изменение стоимости квартиры, отказ принять вексель в счет оплаты по договору или закрытие (ликвидация, банкротство) эмитента векселя.

• Схема с жилищно-строительными кооперативами. У некоторых знатоков права может возникнуть вполне логичный вопрос: почему вполне законную схему я отнес сюда? Этому есть несколько причин. Надо насторожиться, если застройщик выступает основным инвестором или собственником паев в таком ЖСК. В этом случае, как правило, застройщик имеет реальную возможность манипулировать ценами на жилье, сроки сдачи и объемы строительства путем проведения общего собрания инвесторов, большинством голосов на котором застройщик обладает сам. Под соусом «для строительства нам требуется больше денег, кто ЗА?» застройщик может безнаказанно и законно изменять стоимость квартиры. Могут неоднократно сдвигаться сроки, темпы и объемы строительства или оно может быть вообще заморожено не неопределенный срок. Будущему обладателю пая в ЖСК также следует знать, что выкуп пая не дает в сущности никакой конкретики — покупатель проплачивает не стоимость конкретной квартиры, а квадратные метры в строящемся жилье, а это вещи разные. На выходе недовольный покупатель может потребовать выкупа своей доли в ЖСК или же просто платить больше и больше, и больше.

• Договоры товарищества. Один из моих любимых видов договоров, поскольку застройщики в таких опусах вообще оказываются в стороне. Дело в том, что договор простого товарищества еще именуют договором о совместной деятельности. По такому договору граждане договариваются объединить усилия, деньги и имущество для достижения определенного коммерческого результата. В рассматриваемом случае объединение усилий направлено на строительство дома. Одним из таких «равноправных» товарищей является и застройщик. Финансовый результат деятельности таких «товарищей» оговаривается в договоре и чаще всего представляет собой абстрактную долю в общем построенном имуществе. К негативным последствиям относится то, что по договору простого товарищества все его участники отвечают солидарно всем своим имуществом. То есть, если что-то пойдет не так, отвечать наравне с застройщиком будут все сотоварищи. Надо ли снова повторять, что такие договоры выводят покупателя из под действия как 214-ФЗ, так и Закона о защите прав потребителей в целом. Риски остаются теми же, что и перечислены ранее.

Как вы можете видеть, способов вполне себе честного отъема кровно заработанных денег у малограмотного покупателя квартиры в новостройке не так уж и мало. Однако, резюмируя все вышесказанное, хотелось бы высказать свое скромное частное мнение относительно того, почему до сих пор вопросы с использованием «кривых» схем до сих пор имеют вполне себе плотное хождение на территории нашей страны. Прежде всего сама редакция 214-ФЗ не располагает дружелюбностью по отношению к застройщикам. Из их числа исключены индивидуальные предприниматели, а они и есть самые главные представители малого бизнеса. Принят блок правил и поравок, ужесточающих контроль за застройщиком: здесь следует упомянуть как опубликование информацией застройщиком в СМИ, так и требования по обеспечению обязательств застройщика на случай невыполнения им обязательств (страхование, банковская гарантия, общество взаимного страхования), повышенные требования к уставному капиталу застройщика, введение эскроу-счетов для сбора денег от дольщиков. Этому вторят положения Кодекса об административных правонарушениях, согласно которому за каждый неверный шаг застройщику грозит ответственность от пятидесяти тысяч до полумиллиона рублей. Да и орган строительного контроля также не помогает ни застройщикам, ни пострадавшим дольщикам, — только с удовольствием штрафует застройщиков. При таком положении вещей нормально работать (не то, что строить) просто нереально — вся выручка уйдет в казну по вполне формальным штрафам. Таким образом, крупные игроки раздувают штат и с самого начала бюджетируют все возможные риски в стоимость 1 кв. м жилой площади, а мелкие игроки попросту пытаются выжить, используя лазейки в законодательстве, всеми правдами и неправдами ускользая из зоны действия законодательства о долевом участии в строительстве. Хотите верьте, хотите нет, но в моей практике часто встречались застройщики, хотя и использующие серые схемы, но строящие жилье на совесть и с наличием всех необходимых документов, просто не желающие «кормить» прожорливую машину государства и выходить на завышение стоимости жилья для конечно покупателя. Они нанимают юристов один раз — для создания законной схемы как не попасть в область зрения контролирующих органов, а остальное это нюансы. Однако, в массе своей серые схемы при строительстве чаще используют негодяи и мошенники, которые и строить-то толком ничего не собираются, а к таким обращаться за покупкой жилья не нужно.

Справедливо будет заметить также то, что само явление «обманутые дольщики» — продукт как раз таки законодательства о долевом участии в строительстве в ранних редакциях, а следовательно это комплексная проблема государства, которая по-сути никуда не делась. Объекты, строящиеся с соблюдением законов, очень уязвимы: чаще всего именно такое строительство начинается без средств для основной стройки, а значит, если продажи остановятся или не пойдут, ждать обещанных квартир дольщикам, вложившим деньги в стройку, придется очень и очень долго. Здесь же возникает и почва для злоупотреблений всех мастей: суровые санкции за несвоевременную передачу объекта строительства дольщикам является своеобразным коррупционным рычагом: сроки выполнения пуско-наладочных работ не выдерживаются, работа комиссии по приемке готового жилья постоянно затягивается чиновниками, подписание документов о сдаче дома в эксплуатацию постоянно откладывается, сроки сдачи дома, тем самым, срываются. Кто в конечном итоге виноват? Конечно, застройщик. Кто отвечает санкциями перед дольщиками? Естественно, застройщик. А наши доблестные органы, как Колумб: «ни в чем не виноваты!», этой позиции придерживаются и суды, которые поддерживают в спорах чиновников, а не предпринимателей. В таких условиях строить жилье нельзя, особенно жилье социальной направленности и бюджетной цены. Правота выводов в настоящей статье подтверждается мнением многих юристов, а также средней стоимостью 1 кв. м жилья в Ростове-на-Дону. Вот уже год в прессе муссируется новость, озвученная кабинетом министров РФ: 214-ФЗ в нынешней редакции показал свою несостоятельность, его надо отменять. Идеальный закон менять как перчатки не стали бы, а в данном случае статистика роста числа «недостроев» красноречиво иллюстрирует явные неразрешимые противоречия между застройщиками-дольщиками и властью.

К сожалению, даже готовое жилье, со свидетельством и выставляемое на вторичном рынке может быть с изъянами, что уж говорить о договорах, направленных на приобретение создаваемой в будущем вещи. Как обезопасить себя от негодяев и не попасть в трудную ситуацию с приобретением жилья? Все достаточно просто: не полагайтесь на риелторов, идите к юристам и адвокатам, которые имеют практику работы именно в сфере строительства многоквартирных домов и сделок с долевым участием в строительстве. Предлагаемая в сделке схема не будет для них «розеттским камнем», по крайней мере для меня все становится понятно на этапе просмотра правоустанавливающих и разрешительных документов. Как уже ранее я и сказал, иногда достаточно солидные застройщики с хорошими финансовыми активами, имеющими хорошую строительную историю и репутацию, прибегают к подобного рода схемам исключительно с целью минимизировать затраты и удешевить стоимость жилья, это не всегда значит, что перед вами обманщики. В большинстве случаев принцип «предупрежден значит вооружен» действует безотказно.