О чем молчат риелторы на сделке (часть 1)

Продолжая тему собственной не лести по отношению к посредникам на рынке недвижимости, мне хотелось бы в настоящей статье уделить внимание вопросам, которыми пренебрегают риелторы. Так о чем же молчат риелторы при совершении сделки с Вашей недвижимостью? Первая часть моей статьи посвящена пресловутому вопросу налогового планирования.

Опережая возможную негативную реакцию представителей этой профессии, сразу замечу: данная статья является сборной солянкой и не относится к кому-то конкретно.

Небольшая оговорка по ходу текста: в этой статье речь будет идти о жилой квартире или жилом доме, а под продавцом я буду понимать простого человека, гражданина, не предпринимателя. Это связано с различиями в налогообложении как типа объекта недвижимости, так и налогоплательщика. Итак…

«А что с налогами?» — именно этот вопрос часто возникает у клиента риелторской компании уже после продажи его квартиры. Следуя старой русской традиции, надеясь на «авось» и «небось», продавец квартиры очень часто надеется на то, что налоги с продажи квартиры платить не нужно в принципе или не обязательно в его конкретном случае. Спешу огорчить: это абсолютно не так. Или, чтобы быть точным, не всегда так.

Как мы знаем (а теперь знаете и Вы), платить налоги — обязанность каждого гражданина нашей Родины, причем обязанность, записанная в Конституции. О том, кому, как, когда и сколько налогов следует платить, подробно (и не всегда понятно) написано в другой умной книге — Налоговом Кодексе. Обратимся к тексту последнего для уточнения нашей конкретной задачи (напоминаю, мы продаем квартиру).

А что наша квартира в собственности менее 3 или 5 лет соответственно?

Как следует из Налогового Кодекса, любой доход со сделки с недвижимостью облагается налогом в 13%, кроме случаев, указанных выше. То есть, если Вы продаете объект недвижимости, которым владеете год или два, то по общему правилу налог на доходы физических лиц (НДФЛ) будет рассчитан по формуле:

При этом дополнительное изъятие из Налогового Кодекса касается стоимости недвижимости и заключается в следующем: из стоимости квартиры можно было вычесть либо расходы на ее приобретение, либо фиксированную цифру в 1 миллион рублей. За счет этого вычета большинство сделок не попадали под налогообложение, поскольку при стоимости квартиры по договору в 1 миллион рублей налог платить не требовалось.

И это было так до недавнего времени. Поскольку стараниями советчиков большинство сделок занижались в цене, начиная с 01 января 2016 года, законодатель резко «поумнел».

Важное уточнение! Это правило касается только тех случаев, когда кадастровая стоимость объекта на момент продаже была выше, чем стоимость, по которой такую недвижимость продали. В случае же, если продажная цена объекта превышает кадастровую стоимость — налог надлежит платить именно с продажной стоимости.

Чего не следует делать теперь при совершении сделки? Правильно! Бездумно прописывать стоимость объекта недвижимости как при покупке, так и при последующей продаже. Это чревато последствиями в виде доначисления налогов и применения налоговых санкций в виде пеней и штрафов, которые с 2016 года также сильно подросли. Если Вы продаете несколько объектов недвижимости, то еще и рискуете собственной свободой при неуплате налогов — это отдельный состав уголовного преступления.

Знают ли об этом риелторы? Однозначного ответа у меня нет. С одной стороны, риелторам надо сделать сделку и снять с Вас маржу, остальное — Ваши проблемы и не их вопросы, а значит можно не забивать себе голову ненужной информацией. С другой стороны, еще как знают, но молчат. Тут все дело в том, что, если Вы возьмете калькулятор и от стоимости проданной квартиры вычтете комиссию риелтора, а потом еще и налоги, Вы, вероятнее всего не будете довольны. А вот постфактум вопрос с налогами можно свалить на Вас — «что ж Вы раньше не посчитали-то?! Мы то здесь при чем??»

Как гласит народная мудрость, предупрежден значит вооружен. Берите на вооружение настоящую статью и не ставьте себя в ситуации, в которых Вы можете пострадать финансово или лично.