юридическая помощь
юридические услуги в Ростове-на-Дону
Качественно
Профессионально
Честно
Профессионально
Честно
Как и любая вещь, объекты недвижимости, вне зависимости от того, что это — квартира, дом, здание или земельный участок, могут быть предметом практически любых гражданских сделок, среди которых в частности:
Все сделки с недвижимым имуществом объединяет то, что права на недвижимое имущество, а иногда и сделки с ним, подлежит государственной регистрации в силу закона, о чем подробнее можно посмотреть здесь. Именно это делает сделки с недвижимым имуществом сложными, требующими особого внимания, подготовки и детальной проработки.
На практике большая часть продавцов недвижимости или ее приобретателей не придают должного значения вопросам правильной подготовки сделки, считая это чем-то несложным и обыденным. В сделках с недвижимостью же решающее значение может сыграть даже самая незначительная деталь, самая незаметная мелочь, которая может обернуться впоследствии проблемами.
Важно понимать, что не все сделки с недвижимостью оформляются одинаково. В зависимости от свойств объекта недвижимости и объема прав на недвижимость сделки могут иметь совершенно разный способ оформления и совершенно разные требования к ее форме и исполнению. Например, если продавец является не единоличным собственником квартиры и продает не всю ее, а только часть, до заключения сделки требуется обязательно получить отказ от преимущественного права покупки от иных собственников квартиры. Если этого не сделать, в лучшем случае сделку приостановит регистратор, а в худшем случае сделку через суд признают недействительной и покупатель останется и без имущества, и, как это часто бывает, без денег. Если в сделке фигурирует в том или ином значении упоминание долевой собственности на недвижимость, вне зависимости от ее назначения, такая сделка должна быть по общему правилу выполнена в нотариальной форме. Иная форма законом признается недопустимой, что означает, что сделка фактически не имеет законной силы. Результат такого недосмотра очевиден.
Справедливо, что сделки с недвижимостью являются довольно сложными по своей природе, чем такие же сделки с движимыми вещами. В этой связи к подготовке и проведению сделок с недвижимым имуществом следует подходить взвешенно и обдуманно, не пренебрегая вопросами безопасности и, по возможности, помощью профессионального юриста или адвоката по недвижимости.
Ошибочно полагать, что сделка с недвижимостью заключается только в составлении договора. Это совершенно не так. Правильная работа над сделкой всегда подразумевает следующие этапы:
Под проверкой собственник недвижимости следует понимать детальное изучение его личности и той части биографии, которая касается момента приобретения и владения им недвижимого имущества. Прежде всего следует проверять паспорт собственника: физическое наличие документа, его соответствие по отношению к тем данным, которые указаны в документах на недвижимость. Если у продавца нет паспорта, он его поменял незадолго до сделки, если паспорт хоть на один миг вызывает сомнения (например, паспорт порван, фотография смещена, сидящий перед Вам не сильно похож на образ из паспорта и т. п.), это самостоятельный сигнал к тому, чтобы насторожиться и в случае чего просто отказаться от сделки. Следует особое внимание уделить и личной жизни продавца. Если он был в зарегистрированном браке, следует заранее озаботиться вопросом, не является ли продаваемый объект недвижимости совместно нажитым имуществом супругов.
Осторожность также является нелишней, если собственника Вы не видели, а вместо него действует некто по доверенности. Запомните, доверенность проще подделать, чем паспорт или любой другой документ, чем активно пользуются злоумышленники! Даже если доверенность настоящая, всегда есть риск, что собственник может в любой момент отозвать ее. Если сделка была заключена хронологически после того, как собственник отозвал доверенность, или если собственник, который выдал доверенность, умрет в промежуток времени от совершения сделки до ее регистрации, то сделка однозначно будет считаться недействительной в силу прямого указания закона. Если доверенность вызывает сомнения, если Вас активно торопят все подписать и отдать деньги — повод насторожиться и обратиться за помощью к юристу или адвокату по недвижимости, либо совсем отказаться от сделки.
Любая недвижимость должна быть своевременно оформлена надлежащим образом. Никакие уговоры и посылы в светлое будущее не имеют никакого значения. Как бы Вас не уговаривали, что потом все доделают, либо Вы сами после сделки легко все доделаете, но деньги надо дать сейчас, не должны Вами восприниматься всерьез. Если нет свидетельства о праве собственности (разумеется, в период, когда таковые выдавались) — повод задуматься. Продавец тянет с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — повод задуматься. Нет оригиналов документов-оснований — повод задуматься. Квартира или дом имеют изменения, которые не отражены на кадастровом и техническом паспорте и их не узаконили — повод задуматься. Если раньше объект был на несколько собственников, а теперь собственник остался один — повод задуматься. Обязательно удостоверьтесь, что за недвижимость вовремя и в полном объеме платили коммунальные платежи, налоги и иные выплаты (например, оплачивали обязательные взносы на капитальный ремонт). Сначала документы и только потом любые сделки! Запомните, осторожность лишней не бывает, особенно при выборе недвижимости.
Данный совет касается прежде всего продавцов. Российская система налогообложения является довольно запутанной и сложной для освоения неискушенному в этих вопросах человеку. Поэтому обязательно до продажи недвижимости поговорите с бухгалтером или юристом по недвижимости. Эти специалисты чаще всего владеют вопросами того, что, с чего и в каком размере платить, а в каких случаях можно не платить совсем. Чтобы уплата 13% налогов (в лучшем случае) со всей суммы сделки не стала для Вас неприятным сюрпризом, озаботьтесь этим вопросом сразу, до сделки!
Как бы не был велик соблазн, как бы не хотелось все сделать быстро или сразу, следует помнить о том, что любая сделка не терпит поспешных действий. Особенно это касается недвижимости. В сделках с недвижимостью всегда существует огромная вероятность того, что Вы что-то недосмотрите, не заметите или пропустите. Не из-за невнимательности даже, а потому, что можете чего-то не знать или не учесть, в том числе полагаясь на вторую сторону. Результатом такой поспешности может стать либо приостановка регистрации, либо отказ в регистрации, который далее сулит долгие судебные разборки в случае, если вторая сторона решит не идти Вам навстречу.
Во всем цивилизованном мире профессия риелтора или агента по продаже недвижимости (а это понятия синонимичные по смыслу) является одной из наиболее востребованных и часто встречающихся. Это связано с тем, что особенностям проведения сделки купли-продажи можно особо не учиться, ведь недвижимость — это тот же товар, как машина или ящик мороженого. Суть деятельности хорошего риелтора за рубежом сводится к следующему: подготовке документов на имущество к сделке, установление рыночной цены на объект, наведению порядка в доме (иногда, косметическому ремонту), организации просмотров недвижимости и контролю входящего потока потенциальных клиентов. То есть, обращаясь к риелтору клиент «закидывает ноги на стол» и ждет, когда ему перечислят деньги за его недвижимость, поскольку сам он сделкой не обременен. Либо, если клиент желает купить недвижимость, он перечисляет агенту деньги в сумме предполагаемой цены будущего приобретения, а риелтор дальше ищет нужный объект, соотносящийся с пожеланиями покупателя. Именно поэтому в западных странах вообще считается нормальным явлением, что у риелтора обязательно имеется свой ключ от продаваемого объекта недвижимости, в эти помещения предусмотрен полный доступ риелтору, а документы на объект передаются продавцом риелтору на хранение в полном объеме. При этом следует понимать, что западный риелтор не занимается фактическим оформлением недвижимости напрямую: его функция в поиске клиентов, демонстрации продаваемого объекта, а также организации сопутствующих процедур и процессов. Так, риелтор работает совместно с привлеченными специалистами: в области дизайна и декора (для составления целостного образа или композиции продаваемой недвижимости), по продаже банковских продуктов (предоставление ипотечных займов), по страхованию (жизнь, здоровье, ответственность и несчастные случаи), в области права (если требуется разделить покупку между несколькими покупателями или объект еще строится), в области налогов (личные налоги в большинстве стран уменьшаются именно на сумму приобретенной недвижимости, потому за рубежом она и является наиболее безрисковым или фундаментальным объектом инвестиции). Часть услуг специалистов оплачивается в будущем и за счет комиссии риелтора, а часть — за счет клиента, исходя из его желаний и потребностей. Получив от специалистов сведения, которые могут быть полезными для продажи, риелтор составляет портфолио и торговое предложение по недвижимости и заносит объект в централизованную базу объектов на продаже. Единая база посредников и продаваемого жилья позволяет специалисту в области недвижимости спокойно работать. С одной стороны, он защищен от своих коллег по цеху, поскольку объявив о том, что объект продает именно он, никто из других агентств не станет его «кидать» и переманивать клиента. Таким образом, на западе риелтором продается полная услуга «умной» покупки недвижимости: от получения займа до наведения чистоты в купленном доме. В западных странах риелтор трудится не только на свое благосостояние, но и на свое имя. Крупные специалисты обслуживают только дома знаменитостей и политиков, очень щепетильно относятся к своему образу в средствах массовой информации, являются медийными персонами и настоящими звездами. Самое ценное для таких людей — репутация. Так или иначе, риелтор зарубежный — это профессиональный профильный продавец недвижимости до мозга костей.
Как Вы уже догадываетесь, в России все вообще не так. Отечественный риелтор зачастую это лицо с экономическим или техническим образованием, или вообще без образования, но достаточно напористое, с подвешенным языком, которое, разумеется, совершенно не разбирается в юридических вопросах. Этих качеств в большинстве случаев оказывается предостаточно для того, чтобы убедить клиента на совершение той или иной сделки. Таким образом, зачастую риелтор это дорогое и болтливое такси-эскорт до интересующего объекта недвижимости. У риелтора по-умолчанию нет задачи помогать покупателю или продавцу. Его задача продать вверенный объект или подобрать покупателю подходящий объект быстро, получить вознаграждение и бежать дальше. Судьба клиента ему безразлична — ответственности за сделку риелтор в большинстве случаев не несет, что прямо и недвусмысленно следует из договоров с риелторами. Чаще всего это договоры на информационно-консультационные услуги. Из самого названия договора Вам должно быть понятно, что Вам предоставляют не профессиональную услугу сопровождения сделки, не профессиональную подготовку ее, не выступают как агент в сделке, а предоставляют информацию и консультации. Исключения, пожалуй составляют крупные агентства в крупных городах, для которых репутация стоит дорого, а также сделки с наработанными состоятельными клиентами, которые раз в год что-то на что-то меняют, что-то покупают или продают, и самим им лень искать покупателей, показывать квартиру / дом / землю и т. д. Специально для них сделка будет проверяться и оформляться правильно, для них риелтор вполне вероятно наймет проверенного юриста и стоимость его включит в итоговые комиссионные. Что касается репутации, здесь все смешнее — это просто непозволительная роскошь. Продажа одной квартиры от застройщика в среднем покрывает заработную плату риелтора за 1 — 3 месяца. По этой причине при оформлении сделок с недвижимостью отечественный агент по недвижимости очень часто пользуется документами из интернета, непонятного содержания, неизвестной давности, иногда даже другого государства, невзирая на возможные последствия для своего клиента. Пользоваться услугами юриста у целого класса дешевых риелторов вообще «не модно» — последние же просят за это деньги, а лишних пары тысяч не бывает. Такая мотивация заставляет агентство врать и недоговаривать своему клиенту, покрывая отдельно взятого агента: чем хуже объект — тем выше вознаграждение (это аксиома). Начинающему риелтору старшие товарищи сразу рассказывают о вредности детальных договоров с клиентом, в частности о сроках и встречных обязательствах, о том, что агент только продает и не может отвечать за действия своего клиента, качество объекта и документы на него, что объект надо показывать только с хорошей стороны. Если вдруг выясняется, что застройщик недобросовестный, что свидетельство о праве собственности на объект «липовое», что продавать объект в таком состоянии просто неправильно, поскольку жить в нем по тем или иным причинам будет не комфортно (или даже невозможно), что надо делать агенту? Правильно: срочно менять телефон. Такое поведение объясняется тем, что агент зачастую лишен ощущения личной причастности к происходящему: сменил компанию, сменил телефон и никакой тебе ответственности за некачественно проведенную сделку.
Таким образом, полагаться на таких специалистов нельзя от слова «совсем», если только Вас не прикрывает отдельно нанятый юрист по недвижимости, который вовремя одернет, обратит внимание или исправит ошибку.
Смертный грех всех риелторов и некоторых горе-юристов заключается в том, что они изо всех сил пытаются обойти требования закона, а потому предлагают клиентам не совсмем законные способы проведения сделок. Прежде всего это касается сделок с долевой собственностью. Все знают, что при продаже доли требуется получить у остальных собственников отказ от покупки. Однако, чтобы не заморачиваться с изготовлением данного документа, Вам вероятно в таком случае предложат оформить договор дарения, а деньги передать по расписке. Данная сделка по закону является притворной и не имеет силы. А потому не следует этого делать в любом случае — можно остаться и без денег, и без имущества.
Разные объекты недвижимости оформляются по-разному. К разным объектам недвижимости на практике могут применяться дополнительные требования закона, невыполнение которых чревато признанием сделки недействительной. Так, закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения совместно с земельным кодексом содержит целый ряд специфических требований к данной категории земельных участков: в некоторых случаях требуется проводить собрание собственников, в некоторых — получать отказ других собственников и арендатора земельных участков от преимущественного права покупки, в отдельных случаях требуется также получать разрешение на сделку от органов местного самоуправления, на территории которого находится такой земельный участок. Некоторое имущество в силу прямого указания закона является необоротоспособным: сделки с ним в любом виде запрещены. Это касается чердаков и подвалов в жилых домах, которые не были обособлены в качестве самостоятельных объектов недвижимости и представляют собой общие площади многоквартирного дома.
Объединение комнаты и кухни в газовом доме, снос подоконного блока, снос несущих стен – все это запрещено и, более того, на практике нереально узаконить. Если вы купите квартиру с самовольной перепланировкой, то все возможные риски, штрафы и заботы об исправлении ситуации вы берете на себя. Если же Вы покупаете неоформленное домовладение, то по документам Вы становитесь обладателем только земельного участка и, возможно, некоего объекта незавершенного строительства. В таком случае Вам предстоит долгий путь по получению всех проектов, разрешений и согласований, а затем по получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а это дополнительные время, деньги и нервы.
Ошибочно полагать, что после подписания договора все формальности являются завершенными. Обязательным этапом, завершающим сделку, является регистрация прав на приобретенную недвижимость, поскольку именно с этого момента для всех третьих лиц Вы будете являться собственником, а продавец таковым собственником быть перестанет. На практике многие покупатели предпочитают отложить данный вопрос в долгий ящик. В нашей практике был случай, когда такое пассивное поведение обернулось долгой судебной тяжбой. Стороны по какой-то причине не зарегистрировали сделку, хотя и заверили ее нотариально (в то время нотариусы не передавали договоры в Росреестр самостоятельно). Когда покупатели все же опомнились, выяснилось, что продавца уже нет в живых, а его объект имеет совершенно других собственников. Как несложно догадаться, это были наследники продавца. Только в судебном порядке право собственности покупателей удалось отстоять. А могло бы быть и по-другому.
В случае возникновения любых сомнений относительно документов или условий договора, или условий сделки, если на Вас давят или Вы не знаете, правильно Вы поступаете или нет, в срочном порядке ищите юриста по недвижимости. Не можете разобраться или не понимаете, что от Вас хотят — обратитесь к юристу по недвижимости. Сложная сделка, непонятные расчеты, залог или долевая собственность — обязательно обращайтесь к юристу. Запомните, такой специалист, возможно, стоит недешево, но его услуги окупятся отсутствием у Вас проблем в дальнейшем. Поверьте, в нашей практике не раз встречались случаи, когда мы отговаривали клиентов от проблемных сделок и только по прошествии времени нам за это говорили искреннее «спасибо».
К сожалению, существует масса примеров того, как не надо поступать при совершении сделок с недвижимым имуществом. Собственники также не задумываются о том, что отсутствие записей об их правах в реестре – настоящий подарок для мошенников всех мастей и уровней: например, могут подделать свидетельство, или первичные документы на право собственности, на основании которых затем продать Вашу квартиру другому лицу – и все без Вашего участия! Впоследствии настоящему собственнику предстоит долгая, дорогостоящая и драматичная битва за кровные квадратные метры с добросовестным покупателем квартиры или дома.
Продавец есть — продавца нет.
Полагаться на порядочность и честность в наше время нельзя, да и не за чем. Этот совет касается как доверия самому продавцу, так и доверия к риелторам и чужим юристам. Любой из них (или все из них) могут быть не теми, за кого себя выдают. Очень часто на сделке люди даже не проверяют паспорт продавца, либо смотрят на него бегло. Это ошибка, которая может стоить очень и очень дорого. Не так давно был случай: молодой человек через интернет продавал квартиру в Подмосковье. Цена была более, чем привлекательная. Семейная пара приехала и все осмотрела — все понравилось. Владелец показал копию свидетельства и паспорта — чтоб не было никаких сомнений. Стороны друг другу приглянулись, но все же было одно «но»: опоздали покупатели с квартирой, объявление по-запарке не сняли, а за квартиру уже дали задаток, хотя и цену «застолбили» меньшую. Продавец был готов продать новым покупателям жилплощадь, тем более, что у первых не одобренный кредит, не известно как дело пойдет. Но задаток надо тогда вернуть… Делать нечего — такой объект ждать не будет, решило семейство и выдало продавцу по расписке триста тысяч рублей. Пожали руки, уехали выбирать мебель. Через неделю продавец пропал — телефоны не отвечают, дома никого нет. Частые поездки в квартиру в итоге дали свои результаты и расставили все на свои места. Продавец оказался не собственником квартиры, а только квартиросъемщиком, и имя у него было совсем другим. Позже следствие установит, что предприимчивый юноша покупал на серых сайтах паспортные данные, а дальше — фотошоп. Всего пострадало около десяти человек. Деньги не вернули никому.
Риелтор-фокусник или обещания, которым не суждено сбыться.
Несколько лет назад был осужден псевдо-риелтор. Представительная дама сорока лет находила клиентов, желающих продать недвижимость. Как она заявляла, ее клиентская база сплошь состоит из богатых и состоятельных. Однако, чтобы ее не «кинули» на комиссию, свои заработки она будет вкладывать в итоговую стоимость. И, разумеется, настоящих продавцов ни с какими покупателями она сводить не будет — опять таки в целях безопасности, а для этого на нее надо выписать доверенность с правом продажи. Если не нравится — до свидания, продавайте сами! Иногда твердое «нет» звучит гораздо убедительнее, чем долгие уговоры и пространные мотивы, особенно, если недвижимость не ликвидная, а продать ее хочется. Надо ли озвучивать, что недвижимость барышня, конечно, продавала. Только, благодаря правильно составленной доверенности, деньги на вполне себе законных основаниях клала к себе в карман, а новых и старых собственников проданного имущества оставляла друг с другом наедине выяснять отношения. Разумеется, незадачливые продавцы в итоге остались и без жилья, и без денег. Приобретателям повезло больше — по итогам долгих судебных тяжб им досталась недвижимость, которая была ими честно куплена. Счет данной аферистки остановился на 4 домовладениях.
Скрытая угроза в виде «скрытых владельцев».
Право есть, а собственности нет. Думаете, что такого не бывает? Спешим огорчить: бывает и еще как! Некоторые объекты предполагают или имеют скрытых владельцев, то есть лиц, которые, несмотря на переход прав собственности сохраняют свои права на проживание или пользование объектом недвижимости. И здесь у нас целый арсенал возможных неприятностей.
Совместная собственность супругов.
Супруг, не важно, бывший или нынешний, по закону является сособственником недвижимости, даже если он прямо не указан в качестве собственников на недвижимое имущество. Если недвижимость покупалась в браке, она априори является совместной собственностью супругов, а значит он такой же собственник, как и титульный владелец. Не придает оптимизма и тот факт, что с 2017 года Росреестр не требует в обязательном порядке нотариального согласия от второго супруга, равно как и вопрос о наличии супруга никто не будет особо проверять. Регистрацию недвижимости проведут и в лучшем случае в выписке из ЕГРН поставят отметку о том, что согласие не было предоставлено. А это грозит неблагоприятными последствиями: если вы захотите в дальнейшем продать квартиру, регистрацию приостановят или откажут, либо объявится супруг собственника с иском о признании этой сделки недействительной. Именно такой случай произошел совсем недавно. Сначала квартира была продана девушкой, а потом объявился ее бывший супруг, который в судебном порядке признал сделку недействительной. Недвижимость вернули в собственность супруги, деньги она потратила, а изъять в счет долгов недвижимость не получилось — по закону у нее это единственное жилье. Правоохранительные органы пока ведут расследование.
Наследники.
Представьте ситуацию, что Вам понравилась квартира и Вы готовы ее купить. С документами полный порядок — новый собственник только что получил данную квартиру по наследству и сразу оформил ее в собственность. Продает по причине ненадобности. Просто сказка? Как бы не так! Через несколько месяцев после покупки объявляется супруга почившего в бозе и требует некую долю. Как бы это дико не звучало, но и такое возможно. Все дело в том, что при наследовании по закону не всегда все наследники «просыпаются» и вовремя идут к нотариусу принимать имущество. Тогда более расторопные в отсутствие других претендентов вполне могут ненадолго стать титульными владельцами такой недвижимости. Ровно до того момента, пока не объявится другой наследник. При регистрации на основании свидетельства о наследовании никакого нотариального согласия супруга не требуется. Но никто не поручится, что впоследствии из этого права собственности не будет выделена обязательная доля, которая положена некоторым членам семьи умершего в любом случае (к примеру, обязательная доля положена нетрудоспособным супругу, детям и даже родителям оставившего наследство). С наследством по завещанию тоже не все бывает гладко — здесь может возникнуть супруг, права которого при составлении завещания учтены не были. Тогда половина недвижимости при неблагоприятном исходе может уйти. И такие случаи не являются чем-то редким: в половине случаев именно наследуемая недвижимость впоследствии становится источником проблем для ее приобретателей.
Иные лица, имеющие или сохраняющие право проживания.
Законом охраняются права определенных категорий граждан, статус которых зависит от их места нахождения или состояния здоровья. Прежде всего речь идёт о тех, кто отбывает наказание в местах «не столь отдаленных», проходит воинскую службу или числится пропавшим без вести. До момента возвращения за такими гражданами сохраняется право проживания в жилплощади.
В Новосибирске имел место любопытный случай: супруга, находясь в фактическом (не юридическом разводе) с мужем решила его проучить. Пока супруг был на вахтовых работах в открытом море, барышня аккуратно признала в судебном порядке мужа безвестно отсутствующим. Жили они раздельно, потому, улучив момент очередного отъезда, оформила на себя документы и продала квартиру ничего не подозревающим гражданам. И супруг, и новоиспеченные покупатели долго выясняли отношения, когда вскоре узнали о существовании друг друга. Последствия, думаем, дублировать не надо.
Кроме того, под скрытыми владельцами мы предполагаем также: арендаторов по нерегистрируемым договорам (сроком до года), получателей ренты, лиц недееспособных или ограниченно дееспособных, а также детей, которым в силу закона обязательно предоставление эквивалентного места постоянного проживания. В этих случаях даже при переходе титульного владения на недвижимость, пользоваться ей Вы вряд ли сможете. Да и выселить такие категории граждан является довольно затруднительным и практически невозможным занятием.
Ненадежный продавец.
Знали ли Вы, что человек может быть лишен дееспособности в случае, если он состоит на постоянном учете у психиатра? Это может быть бывший наркоман, алкоголик, действительно человек с психическими болезнями, в том числе находящийся в преклонном возрасте. С виду такой персонаж может выглядеть очень прилично и вызывать полное доверие, однако с юридической точки зрения, он не имеет права проводить сделки с недвижимостью. Все, что он подпишет, все, что он пообещает юридической силы иметь не будет. Так, в Ростовской области безуспешно покупатели пытались отстоять купленный дом с земельным участком, который им продала бабушка. Впоследствии родственники продавца обратились в суд и признали совершенную сделку недействительной по причине слабоумия старушки — указанное подтверждалось историей болезни, согласно которой бабушка несколько лет проходила наблюдение у психиатра. К сожалению, ничем таким покупателям было нельзя. Иной случай произошел в Ростове-на-Дону. После купли-продажи квартиры к новым собственникам принудительно вселили несовершеннолетних детей продавцов, поскольку квартира была изначально куплена за счет средств материнского капитала, а продавцы не предоставили на момент сделки эквивалентное жилье своим чадам. Проблемы, к счастью решились полюбовно.
В связи с развитием нашего современного законодательства небезосновательно в данную категорию мы причисляем также персонажей, планирующих личное банкротство. Нередки случаи, когда человек выгодно продает квартиру. Покупатель радуется большой удаче и хорошей цене, правда недолго, поскольку через несколько месяцев приходят арбитражные управляющие и отменяют сделку, признав ее незаконной. Покупатель же в силу закона встает в длинную общую очередь вместе с кредиторами и надеется, что должник-банкрот с ним рассчитается.
Дом или квартиру купили за материнский капитал.
Будет нелишним особо упомянуть, что недвижимость, на приобретение которой были израсходованы средства материнского капитала, также является рискованной сделкой. Это связано с тем, что по закону продавцу такой недвижимости в обязательном порядке требуется получить разрешение у территориальных органов опеки и попечительства. Даже если регистратор по каким-то причинам сделку пропустит, впоследствии органы опеки или органы прокуратуры могут признать сделку недействительной и вернуть все на исходную точку. Кроме того, если ребенку не была выделена доля в отчуждаемой квартире, купленной на материнский капитал, то по достижении 18 лет этот ребенок вправе требовать выделение доли в данном жилье, даже если оно уже продано другим собственникам, и закон будет на его стороне.
_______________________________________
Приведенные выше примеры сознательно лишены существенных деталей и подробностей. Это сделано нами сознательно для того, чтобы данная публикация не могла быть использована мошенниками и жуликами как инструкция по применению. Вместе с тем, это не все примеры, которые мы могли бы привести. Это всего лишь небольшая доля иллюстраций, которые показывают, насколько просто иногда ошибить или обмануть человека (причем совершенно неважно — намеренно это сделано или неумышленно), насколько легко его оставить без недвижимости и без денег.
Мы понимаем, что современный стиль жизни диктует новые условия: быстрые расчеты, быстрые деньги, быстрые сделки. Но наш совет не будет оригинальным: в случае оформления недвижимого имущества или его продажи спешить не надо. Согласитесь, ценность недвижимости по-настоящему может оценить лишь тот, пожалуй, кто без нее остался: отдал в залог и не смог покрыть заем, стал жертвой обмана или череды неудачных сделок.
Эти понятия однозначно надо разделять и различать. Не каждый юрист по недвижимости является риелтором и не каждый риелтор является юристом. Счастливые совпадения иногда встречаются, но это явление носит редкий характер.
За время существования свободного рынка недвижимости в России многие граждане поневоле освоили термины «риелтор», «посредник», «долевое участие», «инвестирование в недвижимость», «самозастрой», «обманутый дольщик». Эти специфичные, на первый взгляд, термины связаны с продажей и покупкой квартир, земли, домов. Следуя логике и здравому смыслу, мы стремимся скинуть головную боль в виде проведения сделок и дальнейшего оформления недвижимости именно на риелторов и агентства по недвижимости, часто забывая об осторожности и необходимом профессионализме при работе с таким специфичным видом имущества как недвижимость.
Риелтор в современной российской действительности также является посредником на рынке недвижимого имущества, со всеми вытекающими из этого последствиями и смыслами. Это означает, что риелтор является профессиональным продавцом, а реже — экспертом в области цен на недвижимость. Риелтор хорошо разбирается в спросе, что дорого, а что «в рынке», таким образом, он может помочь в выборе недвижимости или в ее продаже. Так, риелтор действительно может помочь хорошо купить или выгодно продать объект недвижимости, пользуясь как собственной клиентской базой, так и общедоступными способами, например, публикациями объявлений на различных интернет-площадках. В этой связи риелтор не делает в принципе ничего такого, чего не смог бы сделать сам собственник. Обычно к риелтору обращаются те, кто искренне не желает самостоятельно заниматься поиском интересующего объекта или покупателя на свою недвижимость.
Однако, зачастую риелторы в своей массе обходят стороной такие специфические объекты, как земельные участки сельскохозяйственного назначения, нежилые здания, не капитальные строения и сооружения — эти объекты довольно сложно оформлять, довольно трудно продать или купить, на них надо тратить слишком много сил и средств. Таким образом, риелтор чаще всего профилируется на массовом продукте — квартиры, дома и участки для жилья. Вопросы же выстраивания сделки риелтор практически всегда оставляет самим сторонам или привлеченному юристу.
Есть и еще одна веха деятельности отечественных посредников в сфере недвижимости. Это «черное риелторство». Звучит мрачно, а означает еще более мрачные и гнусные вещи! Как показывает практика, стоимость недвижимости в России во много раз больше человеческой судьбы и даже жизни. И как бы это цинично не звучало, некоторые агенты на полном серьезе не гнушаются отъемом кровных квадратных метров у слабо защищенных слоев населения. Не вдаваясь в подробности, сюда входят и мелкоуголовные действия, связанные с выселением жильцов из долевых квартир, и откровенно мошеннические схемы, связанные с обманом продавца или покупателя, и вымогательство собственности, и убийство. Последнее чаще касается стариков, владельцев заветных квадратных метров. К сожалению, именно агенты по недвижимости являются организаторами, инициаторами или активными пособниками в реализации самых изощренных авантюр и преступлений, совершать которые помогают и участковые, и нотариусы, и, что уж греха таить, юристы.
Мы не утверждаем, что все поголовно риелторы — нечистые на руку профаны, среди наших знакомых есть отличные самозанятые специалисты, которые являются достойными профессионалами своего дела. Но они сознательно не идут по пути укрупнения и представляют собой стойкое и завидное исключение из правил. Такой агент никогда не пренебрегает правильностью оформления сделок, руководствуясь принципом: если мутно, значит надо отказаться от сделки, а потому с радостью принимает от клиента предложение привлечь юриста для оформления документов или привлекает нас для выстраивания сделки и ее проведения.
В этой связи не будет лишним упомянуть, что, что в последнее время отмечается рост спроса на услуги юристов по недвижимости. Это связано как со значительным количеством недобросовестных застройщиков на первичном рынке жилья, так и в связи с вполне обоснованным массовым недоверием клиентов к агентам по недвижимости. Посудите сами: покупатель новостройки платит в среднем от 3 до 5 процентов от рыночной стоимости объекта в пользу агента — это средняя комиссия по Ростову-на-Дону и области. А что он получает взамен в большинстве случаев? Практически ничего! Агент сопровождает клиента до момента полного расчета, наскоро подписывает акт выполненных работ и убегает, бросив клиента с застройщиком или продавцом — дальше как-нибудь сами. Если клиент будет задавать слишком много вопросов, его запросто могут внести в черный список.
Что касается юриста по недвижимости, такие специалисты не продают и не покупают, не помогают найти покупателя или подобрать недвижимость. Юрист по недвижимости специализируется на знании и применении норм и правил, установленных законом как в отношении объекта, так и в отношении предполагаемой сделки. Юристу не задают вопрос типа «дорого это или нет», вопросы, которые решает юрист скорее сводятся к: «правильно ли это?», «законно ли?», «не будет ли проблем?». Юрист обычно либо анализирует выбранный объект недвижимого имущества на предмет его юридической чистоты до сделки, либо узнает от сторон сделки, до чего они договорились, а затем начинает юридический аудит (проверку) документов на недвижимость, проработку условий сделки, написание договора и сбор необходимых документов. Вместе с тем, повторюсь, конъюнктура рынка недвижимости для подавляющего большинства юристов по недвижимости является темой закрытой и неизведанной.
Чаще юрист просит обычно гораздо больше документов, чем риелтор. Оно и понятно, поскольку, повторимся, цели у тех и других различны. У риелтора — быстро сделать и зарегистрировать сделку любой ценой и получить комиссионные, а у юриста — ничего не пропустить и сделать сделку максимально правильной и безопасной, как минимум для своего клиента.
Вместе с тем, далеко не каждый юрист способен правильно выстроить сделку с недвижимым имуществом. Как мы уже говорили, знания в этой области касаются не только требований к процедуре регистрации, но еще и знание жилищного законодательства, налогового законодательства, специализированного законодательства о земле и землеустройстве. Таким образом, при выборе юридического помощника следует тщательно изучить его подготовку. Это делается на первичной консультации, на которой Вам все будет понятно относительно специалиста.
В качестве резюме данной части статьи, полагаем правильной последовательностью следующую: прежде чем делать сделку с риелтором, обязательно следует обратиться к юристу по недвижимости и проконсультироваться. Причем неважно, покупаете Вы недвижимость или продаете. Это избавит Вас от большинства рисков и неосмотрительности отдельно взятых риелторов, а в глобальном смысле Вы сохраните свою собственность или правильно ей распорядитесь. И, разумеется, не торопитесь и не бегите к первому встречному. Очень часто в выборе риелтора помогает именно юрист по недвижимости — он в курсе с кем работает, кто не доставляет проблем своим клиентам и не прибавляет ему ненужной работы. Если Вам требуется продать или купить недвижимость без сопровождения сделки, не полагайтесь только на риелтора. Риелтор пусть занимается вопросами подбора объекта или поиском покупателя, а юрист, нанятый лично Вами, пусть модерирует дальнейшую сделку с недвижимостью, занимаясь свойственной для него функцией анализа и составления документов.
К сожалению, на практике, только после наступления более или менее тяжелых последствий к собственнику или покупателю недвижимости приходит осознание, что проще было поручить всю работу юристу по недвижимости, который, пусть и за деньги, но сделает все один раз и правильно.
+7 988 99 67890