Содержание:

• что такое кадастровая стоимость и для чего она нужна
• как узнать кадастровую стоимость недвижимости
• почему надо снижать кадастровую стоимость недвижимости
• как снизить кадастровую стоимость недвижимости
• сколько стоит снижение кадастровой стоимости недвижимости
• почему стоит обратиться к нам за снижением кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость — что это и для чего это?

Кадастровая стоимость любого объекта недвижимости — предполагаемая цена такой недвижимости, устанавливаемая государственными или муниципальными органами по результатам проведения так называемой «массовой оценки». Иными словами, кадастровая стоимость недвижимости это обоснованное экспертным заключением мнение государства о том, сколько стоит тот или иной объект недвижимого имущества.

Учет кадастровой стоимости осуществляется органами муниципальной власти и Росреестром, а непосредственный ее расчет определяется путем проведения оценочных мероприятий независимыми оценщиками по непосредственному поручению (заказу) государственных и муниципальных органов.

Ведение и учет актуальных сведений о кадастровой стоимости всех объектов недвижимости в режиме реального времени возложено исключительно на органы Росреестра.

Сразу возникает закономерный вопрос — а для чего вообще нужна кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость недвижимости есть универсальный усредненный территориальный показатель рыночной цены на тот или иной объект недвижимости, изначально определенный государством для целей налогообложения и формирования экономических бюджетных показателей.

Кадастровая стоимость — явление относительно новое для нашего законодательства. Ранее оно не применялось. В течение долгого времени государство начисляло налоги на недвижимость довольно хаотично. Как известно, налоги платятся именно со стоимости вещи. Этой стоимостью при определении налогооблагаемой базы в разные отрезки времени были:

• данные БТИ и местной администрации, составлявшие инвентаризационную стоимость, то есть усредненную стоимость постройки или создания того или иного недвижимого имущества;
• стоимость недвижимости, исчисленная из изначальной стоимости ее создания или последней стоимости ее приобретения, то есть документально подтвержденные финансовые данные, которые сами граждане или организации написали в том или ином документе, предусматривающем приобретение права собственности на недвижимость;
• кадастровая стоимость, которая в настоящее же время и существует.

Причины введения такого показателя как кадастровая стоимость недвижимости довольно разные, причем в разные отрезки времени само государство вносило в объяснение этого нововведения сумбур и сумятицу.

На первом этапе своего существования кадастровой стоимостью объясняли именно выкупную цену того или иного объекта, находящегося в собственности государства или муниципалитета (цену приватизации) — якобы так государство и муниципалитеты планировали экономить деньги на проведение независимой оценки того, что приватизируется гражданами и организациями.

Затем была озвучена версия «экономической переписи» – сугубо экономическая теория, сутью которой было закрепление на бумаге из чего состоит национальное достояние в виде недвижимости, и какова стоимость этого самого национального достояния.

И, наконец, самой верной и, разумеется, не сильно афишируемой, причиной явилось повышение собираемости налогов в масштабах всей страны и, как следствие — ужесточение налогообложения для собственников недвижимого имущества.

Если раньше было достаточно написать, что стоимость квартиры или дома составляет 10 000 рублей и ни у кого долгое время не возникало никаких вопросов (по крайней мере официальных) по этому поводу, то теперь государство относится к таким «фокусам» со стороны собственников (новых и старых) без предшествующего понимания. Если раньше доставшийся в наследство саманный домик стоил 100 рублей и налог за собственность начисляли (за неимением лучшего, по данным с царских времен) именно с этой цифры, теперь кадастровая стоимость такого еле-живого объекта в Москве по цене может быть сопоставима с довольно приличным домовладением в Ростовской области.

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости?

Прежде, чем планировать какие-либо действия с Вашей недвижимостью или начинать паниковать относительно суммы полученного в квитанции налога, следует провести разведку и узнать кадастровую стоимость Вашего объекта, определенную государством.

Для этих целей Вам поможет официальный сервис Росреестра.

Здесь, указав кадастровый номер Вашего объекта недвижимости, Вы без особого труда найдете для себя ответы на два важнейших вопроса:

• когда была установлена кадастровая стоимость в отношении Вашего объекта?
• какова кадастровая стоимость Вашего объекта?

Именно ответы на данные вопросы помогут Вам правильно сориентироваться как себя вести в дальнейшем и насколько справедливой является предложенная государством кадастровая стоимость принадлежащего Вам объекта.

Почему надо снижать кадастровую стоимость?

Как Вы уже догадались, от вопроса снижения кадастровой стоимости напрямую зависит дальнейшее налогообложение недвижимости, а также стоимость объекта при его выкупе из государственной или муниципальной собственности, а также при принудительном выкупе имущества от собственника в государственную собственность. Это в равной мере относится ко всем без исключения объектам недвижимости: квартирам, домам, строениям, помещениям и земельным участкам — все они теперь имеют установленную кадастровую стоимость.

Справочно, следует знать, что на момент написания настоящей статьи, кадастровая стоимость применяется не во всех регионах Российской Федерации. Это связано с различными факторами и обстоятельствами, на которых не следует детально останавливаться. Надо знать, что с 2020 года кадастровая стоимость будет установлена во всех без исключения субъектах РФ и ее показатели будут тотально применяться для целей налогообложения.

Чаще всего интересантами снижения являются юридические лица и индивидуальные предприниматели, а не обычные граждане. Оно и понятно — именно на предпринимателях лежит основная налоговая нагрузка, которая пополняет бюджет. Именно им сегодня рядовой гражданин и налогоплательщик может сказать заслуженное СПАСИБО, поскольку до определенного времени кадастровая стоимость признавалась на всех уровнях как догма.

Поворотным моментом в практике снижения кадастровой стоимости на недвижимость стало решение ныне упраздненного Высшего Арбитражного Суда РФ по делу общества с ограниченной ответственностью «АВЕРС», которое в 2011 году добилось рассмотрения своего дела в порядке надзора и, (что бывает крайне редко) высшая судебная инстанция стала на сторону заявителя, признав, что кадастровая стоимость не только может, но и должна подвергаться обоснованным сомнениям со стороны заинтересованных лиц — арендаторов государственного имущества, покупателей государственного имущества или простых налогоплательщиков (Постановление Президиума ВАС РФ № 913/11 от 28.06.2011 года). Именно указанным Постановлением было прямо предусмотрено, что лицо, полагающее несправедливость кадастровой стоимости, при наличии реального или возможного нарушения его прав и интересов, может обратиться в суд с требованием о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости.

С этого момента законодательство сильно изменилось, но общая тенденция, закрепленная вышеназванным решением Высшего Арбитражного Суда РФ осталась. Если раньше вопросы снижения кадастровой стоимости зиждились только лишь на судебной практике, то в настоящее время они, наконец, систематизированы и нашли свое отражение в действующем законодательстве.

Вообще, в последнее время вопрос снижения кадастровой стоимости недвижимости в нашей повседневной практике стал возникать все чаще. Это связано с превалирующей тенденцией общего ужесточения в последнее время налоговой политики государства. Так, перспектива получить доначисление налогов не может радовать — просто неосмотрительный собственник может в одночасье либо получить увесистый долг и, как следствие, иметь неприятности с судебными приставами, долгами и взысканиями, а в некоторых случаях – даже оказаться преступником по факту неуплаты налогов, если насобирает (даже ненамеренно) долгов выше предела, установленного уголовным кодексом.

Вместе с тем снижение кадастровой стоимости далеко не всегда возможно, или, правильнее сказать, не всегда необходимо.

Зачастую граждане считают, что снижение кадастровой стоимости будет всегда носить существенный характер, что неправильно в корне. Действительно, несколько лет назад в нашей практике случаи снижения кадастровой стоимости в 1,5 — 2 раза были довольно частым явлением, а в отдельных случаях удавалось убедить суд снизить кадастровую стоимость объекта в 10 — 15 раз! Сейчас это скорее исключение из правил и результат совместной слаженной работы как юридических специалистов, так и привлеченных нами экспертов, непосредственно в суде, причем по крупным объектам недвижимости коммерческой направленности. В большинстве своем собственник недвижимости, получив налог, исчисленный от стоимости объекта в Ростове или Ростовской области, просто не хочет вообще ничего платить и именно такую цель преследует. Стоит ли говорить, что в современных реалиях такие пожелания, мягко говоря, невыполнимы: или снижение кадастровой стоимости будет незначительным, или снижение кадастровой стоимости будет невозможным по причине справедливости указанной цены.

Подводя итог, кадастровую стоимость недвижимости нужно снижать:

• если требуется снизить налоги на недвижимость (в том числе при предстоящей продаже);
• если требуется снизить стоимость арендной платы за недвижимое имущество, которое получено в аренду от государства, в случае, если стоимость аренды привязана к кадастровой стоимости такой недвижимости;
• если требуется выкупать арендованную недвижимость у государства, а цена кажется завышенной.

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости?

В настоящее время существуют следующие основания для пересмотра кадастровой стоимости, которые предусмотрены законом:

1) Недостоверность изначальных сведений о недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Под недостоверными сведениями обычно понимаются существенные ошибки, допущенные при проведении оценки, в том числе неправильное определение базовых характеристик объекта, повлиявшее на кадастровую стоимость, в частности:

• неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
• неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости, в том числе:
  • местоположение объекта оценки;
  • его целевое назначение;
  • разрешенное использование земельного участка;
  • аварийное состояние объекта;
  • нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории;
  • иные условия;
• неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости;
• неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

2) Заявление требования об установлении в отношении недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость. В этом случае основанием к опровержению кадастровой стоимости является превышение действительной или рыночной цены недвижимости. Это самый простой способ снижения кадастровой стоимости, который статистически применяется заявителями наиболее часто из-за более понятных и ограниченных действий.

Выбрав тот или иной путь оспаривания кадастровой стоимости у любого заявителя есть на выбор два варианта:

а) внесудебный способ снижения кадастровой стоимости недвижимого имущества. Реализуется путем обращения заявителя в территориальные органы Росреестра в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Такие комиссии функционируют при каждом управлении Росреестра во всех субъектах России. Для юридических лиц (организаций) этот этап является обязательным. При этом, рассмотрение в комиссии имеет ряд преимуществ перед судебным:

• быстрое рассмотрение спора (в течение месяца);
• отсутствие судебных расходов, в том числе, необходимости уплачивать государственную пошлину за обращение в суд;
• возможность оспорить решение комиссии, если оно не устроит заявителя, в судебном порядке.

б) судебный. Указанный способ не самый дешевый и быстрый. Вместе с тем этот способ является универсальным и применяется даже в случае, если в бессудебном порядке изменить кадастровую стоимость не удалось.

В любом случае до принятия решения о необходимости снижения кадастровой стоимости Вашего объекта недвижимости придется обратиться к независимым экспертам для получения промежуточного заключения по стоимости Вашей недвижимости.

Сколько стоит снизить кадастровую стоимость?

Общую стоимость снижения кадастровой стоимости в любом случае условно можно разделить на работы связанные:

• с анализом и оценкой кадастровой стоимости (рыночной стоимости) недвижимости — это деятельность оценочных организаций и независимых оценщиков. На их услуги цены совершенно различны и на них повлиять мы не можем. Вместе с тем есть проверенные лица с которыми мы работаем постоянно и в слове которых мы уверены;
• с юридическими действиями по снижению кадастровой стоимости недвижимости.

Что касается юридической деятельности то предварительная стоимость таких действий рассчитывается индивидуально, исходя из количества объектов недвижимости, а также способа оспаривания кадастровой стоимости недвижимости, выбранного доверителем. Следует также учитывать, что бессудебный порядок в случае неудачного исхода придется оплачивать дополнительно с гонораром за участие специалиста в суде.

Почему следует обратиться к нам за снижением кадастровой стоимости недвижимости?

Вопросы владения недвижимым имуществом, включая уплату налогов и снижение кадастровой стоимости, являются вопросами узкой специализации — юриста или адвоката по недвижимости. Все дело в том, что юристы и адвокаты общей практики редко сталкиваются в своей работе именно с такими вопросами — для этого требуется много времени и постоянный мониторинг изменений в действующем законодательстве. А, как известно, всего знать просто невозможно! Мы же долгое время специализируемся в своей деятельности именно на вопросах, связанных с недвижимым имуществом, а потому вопрос снижения кадастровой стоимости для нас не будет чем-то новым.

Не будем забывать о том, что не так давно случались прецеденты, когда владельцы недвижимости по незнанию или недальновидности попадали в безвыходное положение сами собой. Представьте ситуацию: в перспективном осваиваемом районе для строительства государственных или значимых муниципальных объектов лицо покупает землю. Через время кадастровая стоимость земли в этом районе поднимается в разы. Собственник, не зная или не до конца понимая последствия своих решений, в судебном порядке «опускает» кадастровую стоимость земли до рыночных значений (естественно, в разы меньше кадастровой, а иногда и меньше суммы приобретения). Через незначительный промежуток времени государство предъявляет собственнику требование о принудительном выкупе земельного участка. Весь фокус в том, что стоимость принудительного выкупа будет исчисляться исходя из той самой стоимости, которую недавно суд по требованию собственника утвердил. Надо ли объяснять, что в таком случае закон, суд, логика и здравый смысл будут точно не на стороне собственника. А как прикажете объяснить, что в одном и том же году рыночная стоимость одного и того же земельного участка сначала 1 рубль, а потом 100 рублей — это абсурд.

Решение любого юридического вопроса мы строим по принципу «не навреди», потому никто не станет навязывать Вам дорогостоящие услуги по снижению кадастровой стоимости, если ожидаемые перспективы предстоящего снижения слабо отразятся на итоговом результате, равно как и в случае, если в дальнейшем снижение кадастровой стоимости сильно «аукнется» собственнику. В конце концов, доверителю интересен не процесс, а результат, и мы это прекрасно понимаем.

По любым вопросам, связанным с изменением кадастровой стоимости Вашего недвижимого имущества, Вы можете записаться на прием по телефону: +7 (988) 99-67890 или посредством мессенджера, иконку которого Вы видите в правом нижнем углу страницы или любым другим способом, указанным ЗДЕСЬ.