юридическая помощь
юридические услуги в Ростове-на-Дону
Качественно
Профессионально
Честно
+7 989 61 33 077
law.rost@yandex.ru

Что такое самозастрой или самовольная постройка

Самозастрой, незаконная постройка или самовольная постройка — явление, которое подразумевает создание, изменение объекта недвижимого имущества без предшествующего обязательного порядка оформления разрешительной документации. Иными словами, под понятие самозастроя или самовольной постройки объекта недвижимости попадают любые фактические действия, связанные с созданием (строительством, постройкой), реконструкцией или перепланировкой недвижимости в отсутствие разрешения на строительство и проектной документации, полученной в установленном порядке и согласованной с органами государственной власти и местного самоуправления.

Наш опыт исходит из того, что далеко не всегда собственники недвижимого имущества способны рационально и правильно распоряжаться своими владениями. Это проявляется в различных формах: несвоевременное оформление прав на недвижимость, непринятие вовремя наследства, совершение удобных, но не совсем правильных сделок при приобретении недвижимости. Тем не менее, неизменно одна из самых распространенных ошибок — невольное или намеренное осуществление действий, ведущих к возникновению незаконного строения или самозастроя, либо приобретение недвижимости с элементами самовольной постройки.

Всегда ли самозастрой или самовольная постройка является новой недвижимостью? Разумеется, нет.

Если обратиться к действующему законодательству, то под самовольной постройкой или самозастроем (а это по своей природе абсолютно тождественные термины) понимается как строительство (создание) нового объекта недвижимости, так и видоизменение, а также изменение конфигурации, производство перепланировки и реконструкции уже имеющегося (созданного) недвижимого имущества, осуществляемые в нарушение (или несоблюдение) требований закона.

По общему правилу, установленному в законодательстве, постройка (строительство или создание) недвижимости считается законной при одновременном выполнении собственником такой постройки следующих условий:

В случае, если собственником производится реконструкция или перепланировка уже построенного объекта недвижимости, требования законодательства схожи, хотя и немного отличаются:

Несоблюдение или отступление от любого из указанных выше требований законодателя является самостоятельным и достаточным основанием для признания построенного или реконструированного объекта недвижимости самовольной постройкой или самозастроем.

Почему надо узаконивать самозастрой или самовольную постройку

До недавнего времени сам факт обладания самовольной постройкой не сильно тяготил собственников такой недвижимости. Дело в том, что по документам такая «фактическая» недвижимость нигде не числится, да и, собственно, самого имущества нет, а значит нет налогов, недвижимость не имеет объявленного хозяина и так далее. Тем не менее, эта сомнительная манипуляция существующим пробелом в законе получила неожиданный ответ от государства в виде относительно недавних изменений Гражданского Кодекса. Если раньше самозастрой стыдливо называли неполноценным объектом недвижимости, то сейчас самовольные постройки признаны законодателем грубейшим нарушением действующего гражданского и градостроительного законодательства.

Вместе с тем, узаконивать самозастрой следует обязательно по следующим причинам.

Во-первых, потому что это правильно. Если изначально не было возможности или желания делать все по закону, то узаконение надо было сделать давно. Если же Вы дотянули до последнего, то плохие новости заключаются в том, что отступать уже некуда. Если подробнее, то время от времени строительные, санитарные, пожарные и градостроительные нормативы и регламенты меняются. Меняются постоянно, иногда хаотично. Потому никто не гарантирует Вам, что то, что разрешено сейчас, через пару лет не будет запрещено категорически. Это автоматически ставит Вас в незавидную позицию, при которой узаконение имеющегося самозастроя либо существенно осложнится, либо станет невозможным в принципе.

Во-вторых, потому что, как говорилось ранее, самовольная постройка не является недвижимостью. Самозастрой не является вещью, предметом, вообще ничем — то есть теперь с точки зрения законодателя любой самозастрой лишен фактической оборотоспособности. В переводе на нормальный язык, любые сделки с самовольной постройкой невозможны: ее нельзя продать, подарить, отдать в залог, завещать, поменять и так далее.

В-третьих, потому что тенденция изменений законодательства направлена на ужесточение ответственности за самозастрои. Вы наверняка могли слышать, что отдельно стоящие частные жилые дома уже сносят по всей России по причине их незаконного возведения. В Москве же несколько лет действует такой муниципальный орган как МосЖилИнспекция, которая и занимается мониторингом незаконно произведенных перепланировок в квартирах и многоквартирных домах. По закону жанра, штрафовать начинают тех, кому это больше всего не нужно. Кроме того, вектор законотворчества сейчас идет по пути того, что полномочия по выявлению и пресечению объектов незаконного и самовольного строительства будут в конечном итоге переданы не муниципальным жилищным инспекциям, а службе судебных приставов со всеми вытекающими последствиями: уже на полном серьезе обсуждается право судебных приставов вскрывать помещения и замки, причем без участия собственника, заходить и собирать информацию, а дальше — штрафовать и понуждать к восстановлению. Таким образом, просто отсидеться дома за закрытой дверью, как это было раньше, теперь не получится

Вообще, судьба любого объекта незаконного или самовольного строительства незавидна — такой объект по общему правилу подлежит сносу (или в случае с реконструкцией — принудительным приведением объекта в первоначальное состояние).

«Дачная амнистия» и самозастрой

Процедуру узаконения самозастроя некоторые специалисты из числа юристов и не только ошибочно связывают с понятием «дачной амнистии», и здесь не следует все мешать в одну кучу, а следует особо обратить внимание вот на что. «Дачная амнистия» — временное послабление от государства, направленное на нормализацию гражданского оборота жилых домов, построенных в садовых и огороднических товариществ. Дачная амнистия подразумевает упрощенный порядок оформления прав собственности только и исключительно на частные загородные дома.

При этом не все частные дома можно зарегистрировать по дачной амнистии, а только те, которые построены вне городской территории, только на землях садоводческих и огороднических товариществ. Дома, построенные на землях с назначением «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС), под дачную амнистию не попадают. Кроме того, «дачная амнистия» в любом случае не разрешает строительство дома или иной постройки без проектной документации и, по общему правилу, без разрешения на строительство. Этот упрощенный порядок заключается в том, что при оформлении прав собственности от собственника загородного дома не требуется предоставлять разрешение уполномоченного органа исключительно на ввод дома в эксплуатацию.

Именно с неправильным пониманием сути «дачной амнистии», самозастрои в виде неоформленных индивидуальных жилых домов как явление до сих пор живут и их количество кратно не уменьшается.

Как узаконить самозастрой или самовольную постройку

С ужесточением действующего гражданского законодательства, процедура узаконения самовольных построек в последнее время существенно усложнилась. К сожалению, многие юристы еще не перестроились от прошлого и устаревшего багажа знаний и пребывают в искренней уверенности, что ничего не изменилось, а дела по узаконению самозастроя — типовые. Спешим разочаровать, что это далеко не так. Каждое дело с самовольной постройкой индивидуально и требует как подготовительной работы, так и тщательного анализа всей ситуации в целом.

Если говорить о процедуре узаконения самовольной постройки или снятии самозастроя, то это возможно только в двух вариантах:

1. Бессудебный или административный порядок узаконения самовольной постройки. В этом случае самовольная постройка должна быть снесена или приведена в первоначальное состояние, а собственник только после этого обращается в установленном законом порядке в государственные и муниципальные органы с заявлением о выдаче разрешения на строительство и реконструкцию. Далее — объект вводится в эксплуатацию в порядке, установленном законом.

2. Судебный порядок узаконения самовольной постройки. Это универсальный способ снятия самозастроя без сноса самовольной постройки. При этом для реализации данного способа необходимо, чтобы самовольная постройка отвечала следующим требованиям:

Кроме того судебный порядок возможен в том случае, если в административном порядке успеха достичь не удалось.

Чего категорически не следует делать, если у Вас есть такая проблема, как узаконение самовольной постройки:

Как уже было сказано, в случае неправильных действий со стороны собственника самовольного строения, такой самозастрой снесут, причем за счет собственника. При этом не следует уповать на то, что кто-то из чиновников или судей будет разбираться с тем, живете ли Вы в таком объекте, работаете, потратили на него большие деньги, насколько именно Вы при чем здесь и так далее. Суров закон, но это закон!

Следует дополнительно напомнить любителям «экономных» / «самостоятельных» / «альтернативных» / «поспешных» решений, что в соответствии с действующим процессуальным законодательством, если собственник подаст и проиграет иск о признании права на самовольную постройку, то повторно пойти и посудиться не получится — решение в отношении одного и того же предмета спора по тем же основаниям в силу прямого указания закона не допускается. Кроме того, такое решение является окончательным и преюдициальным для всех лиц, участвующих в деле, в том числе для собственника.

Согласитесь, оснований для того, чтобы обратиться к профессионалам по вопросам узаконения самовольной постройки более, чем предостаточно!

Сколько стоит узаконение самозастроя или самовольной постройки

Узаконение самозастроя — проблема, предполагающая комплексное решение, не типичное и не универсальное в подавляющем большинстве случаев.

Стоит сразу упомянуть: процедура узаконения самовольных построек — удовольствие недешевое!

Если усредненно, услуги по узаконению самозастроя в зависимости от наличия документов у собственника, начинаются от 70 000 рублей и доходят до 1 000 000 рублей. Окончательная цена зависит от объема мероприятий и параметров оформляемого объекта, его целевого назначения.

В любом случае, окончательную стоимость всех мероприятий по узаконению самовольной постройки можно определить только после встречи с собственником и детального изучения документов собственника и проведения предварительных мероприятий.

Напоминаем Вам, что при предварительной записи на прием, первая консультация будет совершенно бесплатной.

Бесплатные консультации
Запишитесь на прием по телефону, указанному ниже и получите консультацию юриста абсолютно бесплатно
+7 989 61 33 077