Содержание:

• что такое самозастрой или самовольная постройка
• почему надо заниматься узаконением самозастроя или самовольной постройки
• «дачная амнистия» и самозастрой
• как узаконить самозастрой или самовольную постройку
• сколько стоит узаконение самозастроя или самовольной постройки

Что такое самозастрой или самовольная постройка

Самозастрой, незаконная постройка или самовольная постройка — явление, которое подразумевает создание, изменение объекта недвижимого имущества без предшествующего обязательного порядка оформления разрешительной документации. Иными словами, под понятие самозастроя или самовольной постройки объекта недвижимости попадают любые фактические действия, связанные с созданием (строительством, постройкой), реконструкцией или перепланировкой недвижимости в отсутствие разрешения на строительство и проектной документации, полученной в установленном порядке и согласованной с органами государственной власти и местного самоуправления.

Наш опыт исходит из того, что далеко не всегда собственники недвижимого имущества способны рационально и правильно распоряжаться своими владениями. Это проявляется в различных формах: несвоевременное оформление прав на недвижимость, непринятие вовремя наследства, совершение удобных, но не совсем правильных сделок при приобретении недвижимости. Тем не менее, неизменно одна из самых распространенных ошибок — невольное или намеренное осуществление действий, ведущих к возникновению незаконного строения или самозастроя, либо приобретение недвижимости с элементами самовольной постройки.

Всегда ли самозастрой или самовольная постройка является новой недвижимостью? Разумеется, нет.

Если обратиться к действующему законодательству, то под самовольной постройкой или самозастроем (а это по своей природе абсолютно тождественные термины) понимается как строительство (создание) нового объекта недвижимости, так и видоизменение, а также изменение конфигурации, производство перепланировки и реконструкции уже имеющегося (созданного) недвижимого имущества, осуществляемые в нарушение (или несоблюдение) требований закона.

По общему правилу, установленному в законодательстве, постройка (строительство или создание) недвижимости считается законной при одновременном выполнении собственником такой постройки следующих условий:

• новый объект недвижимости возведен на земельном участке, используемом на законных основаниях будущим собственником создаваемой недвижимости;
• до начала строительства будущий собственник создаваемой недвижимости получил и согласовал проект возводимого объекта;
• до начала строительства объекта недвижимости в установленном законом порядке в органах государственной власти и (или) местного самоуправления было получено разрешение на строительство;
• при строительстве нового объекта недвижимости собственником полностью соблюдены все строительные нормы и правила, а само возводимое строение полностью совпадает по параметрам с утвержденным проектом и полученным разрешением на строительство;
• после окончания строительства объект недвижимого имущества введен в эксплуатацию собственником путем получения в компетентных органах разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию.

В случае, если собственником производится реконструкция или перепланировка уже построенного объекта недвижимости, требования законодательства схожи, хотя и немного отличаются:

• реконструкция или перепланировка недвижимости должна проводиться собственником такого объекта недвижимого имущества;
• до начала реконструкции или перепланировки недвижимости ее собственник получил все разрешительные документы от всех заинтересованных третьих лиц для проведения таких работ;
• собственник недвижимости получил и согласовал проект работ по перепланировке и реконструкции принадлежащей ему недвижимости;
• собственник недвижимости в установленном законом порядке получил в органах государственной власти и (или) местного самоуправления разрешение на проведение работ по реконструкции о перепланировке;
• при проведении реконструкции и перепланировки собственником объекта недвижимого имущества полностью соблюдены все строительные нормы и правила, а реконструируемый объект полностью совпадает по параметрам с проектом и разрешением на проведение работ по реконструкции;
• после окончания работ по реконструкции и перепланировке объекта недвижимого имущества собственник получил в органах государственной власти и (или) местного самоуправления в установленном порядке разрешение на ввод измененного объекта в эксплуатацию.

Несоблюдение или отступление от любого из указанных выше требований законодателя является самостоятельным и достаточным основанием для признания построенного или реконструированного объекта недвижимости самовольной постройкой или самозастроем.

Почему надо узаконивать самозастрой или самовольную постройку

До недавнего времени сам факт обладания самовольной постройкой не сильно тяготил собственников такой недвижимости. Дело в том, что по документам такая «фактическая» недвижимость нигде не числится, да и, собственно, самого имущества нет, а значит нет налогов, недвижимость не имеет объявленного хозяина и так далее. Тем не менее, эта сомнительная манипуляция существующим пробелом в законе получила неожиданный ответ от государства в виде относительно недавних изменений Гражданского Кодекса. Если раньше самозастрой стыдливо называли неполноценным объектом недвижимости, то сейчас самовольные постройки признаны законодателем грубейшим нарушением действующего гражданского и градостроительного законодательства.

Вместе с тем, узаконивать самозастрой следует обязательно по следующим причинам.

Во-первых, потому что это правильно. Если изначально не было возможности или желания делать все по закону, то узаконение надо было сделать давно. Если же Вы дотянули до последнего, то плохие новости заключаются в том, что отступать уже некуда. Если подробнее, то время от времени строительные, санитарные, пожарные и градостроительные нормативы и регламенты меняются. Меняются постоянно, иногда хаотично. Потому никто не гарантирует Вам, что то, что разрешено сейчас, через пару лет не будет запрещено категорически. Это автоматически ставит Вас в незавидную позицию, при которой узаконение имеющегося самозастроя либо существенно осложнится, либо станет невозможным в принципе.

Во-вторых, потому что, как говорилось ранее, самовольная постройка не является недвижимостью. Самозастрой не является вещью, предметом, вообще ничем — то есть теперь с точки зрения законодателя любой самозастрой лишен фактической оборотоспособности. В переводе на нормальный язык, любые сделки с самовольной постройкой невозможны: ее нельзя продать, подарить, отдать в залог, завещать, поменять и так далее.

В-третьих, потому что тенденция изменений законодательства направлена на ужесточение ответственности за самозастрои. Вы наверняка могли слышать, что отдельно стоящие частные жилые дома уже сносят по всей России по причине их незаконного возведения. В Москве же несколько лет действует такой муниципальный орган как МосЖилИнспекция, которая и занимается мониторингом незаконно произведенных перепланировок в квартирах и многоквартирных домах. По закону жанра, штрафовать начинают тех, кому это больше всего не нужно. Кроме того, вектор законотворчества сейчас идет по пути того, что полномочия по выявлению и пресечению объектов незаконного и самовольного строительства будут в конечном итоге переданы не муниципальным жилищным инспекциям, а службе судебных приставов со всеми вытекающими последствиями: уже на полном серьезе обсуждается право судебных приставов вскрывать помещения и замки, причем без участия собственника, заходить и собирать информацию, а дальше — штрафовать и понуждать к восстановлению. Таким образом, просто отсидеться дома за закрытой дверью, как это было раньше, теперь не получится

Вообще, судьба любого объекта незаконного или самовольного строительства незавидна — такой объект по общему правилу подлежит сносу (или в случае с реконструкцией — принудительным приведением объекта в первоначальное состояние).

Дачная амнистия и самозастрой

Процедуру узаконения самозастроя некоторые специалисты из числа юристов и не только ошибочно связывают с понятием «дачной амнистии», и здесь не следует все мешать в одну кучу, а следует особо обратить внимание вот на что. Дачная амнистия — временное и ограниченное по времени правовое послабление от государства, направленное на нормализацию гражданского оборота жилых домов, фактически построенных в садовых и огороднических товариществах, а также в населенных пунктах, то есть на придание им легального статуса недвижимого имущества и оформления прав на них. Дачная амнистия подразумевает упрощенный порядок оформления прав собственности только и исключительно на частные дома, потому, если в Ваших планах узаконить таким образом многоквартирный дом или иное строение или сооружение, то Вам дачная амнистия для решения проблемы не подойдет.

Указанный упрощенный порядок оформления частного дома в собственность заключается в том, что для оформления от заявителя требуется сокращенный перечень документов и не требуется разрешений на строительство или ввод объекта в эксплуатацию — что по общему правилу является обязательным при создании объекта недвижимости.

Итак, для того, чтобы определить, подходит ли Вам дачная амнистия, сверьтесь с приведенным ниже списком требований и условий применения дачной амнистии:

• Ваш дом является частным домом, а не чем-то иным.
• Участок, на котором фактически построен Ваш дом, находится в Вашей собственности и является по своему назначению садовым участком или участком для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
• Если Вы начали строить дом до 4 августа 2018 года, то у Вас на руках должно быть уведомление в органы местного самоуправления о начале строительства и официальный ответ на него. Это можно сделать в отношении уже построенного домовладения только до 1 марта 2021 года, минуя судебное узаконение, потом — только в судебном порядке.
• После 4 августа 2018 года все новые частные дома строят без разрешения, но по уведомлению.
• На дом Вы изготовили технический план и декларацию.
• Дома на садовых участках, которые не оформлены в собственность, можно узаконить без уведомления — по техническому плану и декларации, но только до 1 марта 2021 года.
• Для гаражей и хозяйственных построек уведомления вообще не нужны. Их оформляют по декларации и техническому плану.

При этом далеко не все частные дома можно зарегистрировать по дачной амнистии, а только те, параметры которых не превышают предельные нормы действующего градостроительного законодательства.

Довольно частым является вопрос о стоимости оформления дома по дачной амнистии. Для Вашего понимания, государственная пошлина за регистрацию прав на дом составляет 2 000 рублей, расходы же на составление кадастрового и технического плана, а также на заполнение декларации — несколько тысяч, согласно тарифам отдельно взятых кадастровых инженеров, к которым Вы обратитесь.

Следует заметить, что именно с неправильным пониманием сути дачной амнистии, равно как и с неправильным выполнением последовательности действий, установленных законом, самозастрои в виде неоформленных индивидуальных жилых домов как явление до сих пор живут и их количество кратно не уменьшается, несмотря на прилагаемые к этому усилия со стороны государства.

Особо подчеркиваем, что дачная амнистия явление не постоянное, а потому тянуть с узаконением частного дома не следует. Если после 2021 года действие дачной амнистии в очередной раз не будет продлено, Вы рискуете познакомиться с совершенно неприятным явлением в виде узаконения недвижимости в судебном порядке. Эта процедура на порядок длительнее и на несколько порядков затратней.

Как узаконить самозастрой или самовольную постройку

С ужесточением действующего гражданского законодательства, процедура узаконения самовольных построек в последнее время существенно усложнилась. К сожалению, многие юристы еще не перестроились от прошлого и устаревшего багажа знаний и пребывают в искренней уверенности, что ничего не изменилось, а дела по узаконению самозастроя — типовые. Спешим разочаровать, что это далеко не так. Каждое дело с самовольной постройкой индивидуально и требует как подготовительной работы, так и тщательного анализа всей ситуации в целом.

Если говорить о процедуре узаконения самовольной постройки или снятии самозастроя, то это возможно только в двух вариантах:

1. Бессудебный или административный порядок узаконения самовольной постройки. В этом случае самовольная постройка должна быть снесена или приведена в первоначальное состояние, а собственник только после этого обращается в установленном законом порядке в государственные и муниципальные органы с заявлением о выдаче разрешения на строительство и реконструкцию. Далее — объект вводится в эксплуатацию в порядке, установленном законом.

2. Судебный порядок узаконения самовольной постройки. Это универсальный способ снятия самозастроя без сноса самовольной постройки. При этом для реализации данного способа необходимо, чтобы самовольная постройка отвечала следующим требованиям:

• наличие безусловных прав на земельный участок, на котором построен объект самовольного строительства;
• отсутствие опасности всем окружающим при оставлении самовольной постройки в текущем состоянии;

• соответствие параметров самовольной постройки всем действующим в настоящее время строительным, градостроительным и техническим регламентам, нормам и правилам без каких-либо отступлений и изъятий;
• соблюдение правил зонирования территории при выборе места расположения объекта самовольного строительства;
• соблюдение минимальных дистанций от границы земельного участка до границ объекта самовольной постройки;
• и так далее.

Кроме того судебный порядок возможен в том случае, если в административном порядке успеха достичь не удалось.

Чего категорически не следует делать, если у Вас есть такая проблема, как узаконение самовольной постройки:

• заниматься самодеятельностью и самообразованием. Узаконение самовольной постройки — дело тонкое, специфичное и сложное. Нет универсального решения для такого рода дел, кто бы и что Вам не говорил, в чем бы не убеждал. В одном случае достаточно просто заказать проект и все, а в другом — переносить стенку дома от межи на несколько метров — согласитесь, процесс разный и затраты разные. И последствия тоже разные.
• обращаться к самым дешевым юристам без практики по таким делам и спорам. Это равносильно пункту выше. Снятие самозастроя в отношении недвижимости вообще не может стоить дешево. Чтобы Вам проще было соотносить цифры, посчитайте примерную стоимость вашей недвижимости. Если Вы или неграмотный исполнитель сделаете что-то не так, ее уничтожат. Принудительно. И счет за экскаватор, разбор и вывоз строительного мусора тоже выставят Вам как собственнику и нарушителю общественного порядка. Так себе перспектива, не правда ли? Именно такой результат легко можно получить примерно за 10 — 20 тысяч рублей.
• оставлять все так, как есть, в надежде на то, что все изменится. Постоянное изменение законодательства и ужесточение санкций к владельцам самовольных построек — две наиболее убедительные причины не откладывать это дело на потом и в долгий ящик. Об этом в настоящей статье уже шла речь, поэтому повторяться про снос и штрафы мы не будем.
• паниковать или торопиться. Нерешаемые проблемы есть, но природа их происхождения именно в нежелании спокойно анализировать ситуацию, делая спонтанные и необдуманные действия, последствия которых негативно скажутся на проблеме в целом. Если у Вас за несколько лет (десятков лет) не дошли руки до узаконения самовольной постройки, нет смысла решать вопрос кардинально, быстро, в течение недели, дней или часов — риск что-то не учесть, что-то просмотреть, что-то сделать неправильно огромен. Последствия же такой спешки могут носить для Вашего имущества в итоге фатальный характер.

Как уже было сказано, в случае неправильных действий со стороны собственника самовольного строения, такой самозастрой снесут, причем за счет собственника. При этом не следует уповать на то, что кто-то из чиновников или судей будет разбираться с тем, живете ли Вы в таком объекте, работаете, потратили на него большие деньги, насколько именно Вы при чем здесь и так далее. Суров закон, но это закон!

Следует дополнительно напомнить любителям «экономных» / «самостоятельных» / «альтернативных» / «поспешных» решений, что в соответствии с действующим процессуальным законодательством, если собственник подаст и проиграет иск о признании права на самовольную постройку, то повторно пойти и посудиться не получится — решение в отношении одного и того же предмета спора по тем же основаниям в силу прямого указания закона не допускается. Кроме того, такое решение является окончательным и преюдициальным для всех лиц, участвующих в деле, в том числе для собственника.

Согласитесь, оснований для того, чтобы обратиться к профессионалам по вопросам узаконения самовольной постройки более, чем предостаточно!

Сколько стоит узаконение самозастроя или самовольной постройки

Узаконение самозастроя — проблема, предполагающая комплексное решение, не типичное и не универсальное в подавляющем большинстве случаев.

Стоит сразу упомянуть: процедура узаконения самовольных построек — удовольствие недешевое!

Если усредненно, услуги по узаконению самозастроя в зависимости от наличия документов у собственника, начинаются от 70 000 рублей и доходят до 1 000 000 рублей. Окончательная цена зависит от объема мероприятий и параметров оформляемого объекта, его целевого назначения.

В любом случае, окончательную стоимость всех мероприятий по узаконению самовольной постройки можно определить только после встречи с собственником и детального изучения документов собственника и проведения предварительных мероприятий.

По любым вопросам, связанным с узаконением незаконной постройки, Вы можете записаться на прием по телефону: +7 (988) 99-67890 или посредством мессенджера, иконку которого Вы видите в правом нижнем углу страницы или любым другим способом, указанным ЗДЕСЬ.