юридическая помощь
юридические услуги в Ростове-на-Дону
Качественно
Профессионально
Честно
+7 988 99 67890
law.rost@yandex.ru

Регистрация прав на недвижимость: что это и для чего

Недвижимое имущество или недвижимость — это особый вид собственности, который отличается от другого имущества. Недвижимость всегда означает большие деньги, приемлемые инвестиции, способ побочного заработка, статус, в конце концов. Некоторым недвижимость достается по наследству от родственников, а кто-то копит на нее долгие годы или берет кредит для ее покупки. Покупка квартиры зачастую становится самым крупным приобретением для многих семей в России и в Ростове-на-Дону в частности. В итоге владелец собственной квартиры больше не зависит от арендодателя, бизнесмен с собственным офисом имеет возможность экономить и привлекать дополнительные кредиты, земельный участок дает перспективу тихой и размеренной жизни на своей земле, в своем доме. Вместе с этими безусловными плюсами, владение недвижимостью налагает на собственника ряд обязательств и требований, несоблюдение которых способно сильно осложнить жизнь владельцу недвижимости. Это должно Вас наводить на мысль о том, что свою недвижимость надо не только беречь, но и правильно оформлять, делая все вовремя.

Права на недвижимость в силу прямого указания закона должны быть зарегистрированы в установленном порядке — исключений из этого правила никогда не было, нет и не будет. Отклонение от этих законодательных рамок чревато серьезными проблемами, вплоть до утраты недвижимого имущества. Именно по этой причине при возникновении любых вопросов, связанных с недвижимостью, совет юриста или помощь юриста по недвижимости будет совершенно нелишними. Самым распространенным нарушением со стороны собственников является несвоевременное оформление или недооформление недвижимости и прав на нее. Например, при оформлении наследства большинство граждан считает, что походом к нотариусу все должно ограничиться. Иной пример — строительство дома или перепланировка квартиры без документов выливается в дальнейшие попытки узаконения самозастроя.

Какие услуги, связанные с недвижимостью, мы предлагаем

Продолжительное время наши специалисты занимаются вопросами, связанными с недвижимым имуществом, сделками с недвижимостью и оформлением прав на недвижимость. Основные направления такой деятельности можно обобщить следующим образом:

В каких случаях требуется оформление прав на недвижимое имущество

По общему правилу практически любые права на недвижимость подлежат государственной регистрации. Именно с момента государственной регистрации прав на недвижимость у ее владельца или пользователя возникают официальные права, которые он может реализовать, которыми обязаны руководствоваться любые третьи лица. Права и ограничения в отношении каждого объекта недвижимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в обязательном порядке, о чем Росреестром делается соответствующая запись. В случае отсутствия записи о правах или ограничения в отношении недвижимости, подразумевается, что такие права или ограничения отсутствуют или не установлены. Рассмотрим детально основные случаи возникновения таких прав.

Право собственности на недвижимость. Подразумевает документальное и подтвержденное государством право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему объектом недвижимости. Это право возникает на основании сделок (купля-продажа, мена, дарение и др.), на основании судебных решений (о признании права собственности, о выделе имущества, об узаконении самовольной постройки и др.), на иных основаниях (наследство, создание недвижимости, ликвидация компании с возвращением имущества учредителям и др.). Именно с момента регистрации таких прав у собственника возникает практически неограниченное право определять судьбу недвижимости — продавать, дарить, закладывать, изменять или даже уничтожать ее. Право собственности — базовое право на недвижимое имущество, потому его отсутствие влечет фактический запрет на совершение сделок с ним. Иными словами, если зарегистрированное право в отношении недвижимости отсутствует, такая недвижимость не может быть предметом любых сделок.

Право пользования недвижимостью. Подразумевает наличие в отношении недвижимого имущества временно переданных собственником ограниченных прав на такую недвижимость третьему лицу на тех или иных основаниях без передачи права собственности (например, аренда, наем помещения, ссуда). В ряде случаев также право пользования возникает у старого собственника по отношению к уже отчужденной номинально недвижимости (рента, пожизненное содержание с иждивением). Говоря о данной категории, самым распространенным примером будет выступать, разумеется, аренда недвижимости. По общему правилу договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, как и право собственности, однако, если срок договора аренды не превышает один год, то такую сделку регистрировать не обязательно. Если же права аренды подлежат регистрации, то сделка будет считаться заключенной именно с момента государственной регистрации такого договора и внесении соответствующей записи в ЕГРН. Запись о временном пользовании всегда подразумевает собой наличие ограничения прав собственника со стороны третьего лица.

Ипотека. Под ипотекой закон подразумевает залог недвижимости в самом широком смысле. Залог в силу гражданского законодательства — один из способов гарантии исполнения основного обязательства. При неисполнении основного обязательства на предмет ипотеки налагается взыскание. То есть, он продается с торгов, чтобы покрыть не исполненные обязательства залогодержателя. В случае с покупкой квартиры в кредит — залог обеспечивает именно возврат кредита со стороны заемщика. Если заемщик не выплачивает кредит, его квартира отправляется на продажу с торгов. Запись об ипотеке также подлежит внесению в ЕГРН — именно с этого момента она юридически считается оформленной. Вместе с тем ипотека это одновременно как запись о правах залогодержателя, так и запись об ограничениях собственника как залогодателя.

Ограничения и права. В некоторых случаях закон предусматривает возможность сохранения или предоставления полного или частичного контроля за недвижимым имуществом третьим лицам, не являющимся собственниками недвижимости. Это возможно и это встречается. Например, право проживания недееспособных лиц и малолетних детей в отчуждаемой квартире может сохраниться и в случае продажи такой квартиры. Пожизненное содержание с иждивением, хотя и предусматривает переход прав к новому владельцу, налагает на недвижимость ограничение в виде постоянно проживающего получателя ренты. В отношении земельного участка может быть наложен сервитут — ограниченное право пользования со стороны третьего лица или третьих лиц (например, для прохода соседей к смежному земельному участку в отсутствие другого пути, для проведения работ на смежном земельном участке, на земельном участке может располагаться объект культурного или исторического значения и так далее). В сущности указанные права являются ограничительными для собственника и новому собственнику обязательно следует принимать их наличие во внимание.

Запреты, аресты. Особые записи, которые вносятся в отношении объектов недвижимости в случаях, прямо установленных законом. Так, аресты накладываются в отношении недвижимого имущества, которое находится в споре или на которое наложено взыскание. Субъектами наложения арестов являются суд и судебные приставы-исполнители. Запреты накладываются в отношении имущества либо по решению суда, либо самими собственниками — указанные действия ограничивают либо круг возможных действий с недвижимостью, либо круг лиц, которые могут обращаться за регистрацией прав на конкретную недвижимость от имени собственника.

Все вышеуказанные случаи возникновения прав на недвижимость объединяет одно — в подавляющем большинстве случаев они подлежат государственной регистрации в обязательном порядке. Отсутствие таковой в обязательном порядке влечет целый букет проблем, связанных с доказыванием истинных прав на недвижимость, что далеко не всегда удается даже в судебном порядке: несвоевременное вступление в наследство чревато для собственника изъятием имущества в качестве выморочного, незарегистрированный договор аренды могут признать краткосрочным, вовремя не погашенная запись об аресте может быть препятствием для продажи недвижимости и так далее.

Чего следует избегать при оформлении недвижимости

Не оформлять или неправильно оформлять права на недвижимость

К данным ошибкам (зачастую носящим фатальный характер) мы относим сознательное или ненамеренное уклонение собственника недвижимости от изначально правильного сбора документов, правильного оформления документов, своевременного выполнения в отношении недвижимости всех формальностей. Как часто Вам доводилось слышать о проблемах, связанных с оформлением уже построенного частного дома без проекта и разрешения? Это именно такой случай!

Откладывать оформление на потом

У нас есть совершенно изумительная национальная черта откладывать дела в долгий ящик. Особенно, если сам итоговый результат нам до конца непонятен. В вопросах, связанных с недвижимостью, промедление является недопустимой роскошью. Чтобы потом не пришлось дорого и долго расплачиваться за свою нерасторопность, следует максимально быстро оформлять права на недвижимость. Разумеется, при наличии таковой возможности и надлежащих документов. Если Вы считаете, что после подписания договора купли-продажи квартиры для Вас все уже закончилось, спешим разочаровать: все только начинается. Задайте себе вопрос, что будет, если одна из сторон такого договора просто не придет в Росреестр? А если умрет? А если еще раз продаст квартиру? То-то.

Верить в чудо, оставляя все так, как есть

Чудеса в жизни, конечно, случаются, однако я с ними очень редко встречаюсь. Потому верить в то, что когда-то будет лучше и именно этим оправдывать неоформленную недвижимость нельзя. Примеры с самозастроями здесь будут как нельзя кстати. Вы ведь наверняка не знали, что в случае, если надо узаконить самозастрой хоть 1901 года, нормативы и законы, по которым это будет делаться будут применяться действующие на день обращения в суд, а не на день постройки самовольного строения. Потерпите год-два и законодательная база опять изменится. Еще год-два и все может кардинально поменяться вплоть до запрета строительства в отдельно взятом месте. Попробуйте потом узаконить свое строение.

Нанимать юристов и адвокатов, ориентируясь только на низкую цену

Экономика должна быть экономной, кто же с этим поспорит. Однако, экономия отдельных лиц доходит иногда до полного безумия. Запомните, проще один раз переплатить за хорошую работу с результатом, чем десять раз заплатить дешево и не получить никакого. Дешевое редко бывает хорошим, потому документы на недвижимость это не тот случай, когда надо пару тысяч сэкономить. Недвижимость стоит дорого, это знают все, в том числе оформители и специалисты. Только хорошие специалисты понимают риски неправильного или невнимательного оформления документов, потому, если надо, будут сидеть над сделкой и день, и неделю, а дешевым специалистам все равно — у них очередь из таких «экономных», потому, если у десяти человек из ста возникнут проблемы, ничего страшного для них не случится. Помните пословицу «скупой платит дважды»? Это очень применимо к случаям с оформлением недвижимости.

Делать самому. Надеяться на себя

Самостоятельность это всегда хорошо. Однако не во всем. Если речь идет о банальном переоформлении квартиры с родителя на ребенка по договору дарения — здесь действительно нет ничего запредельно сложного. Однако, если Вам предстоит перепланировка, строительство нового дома или сделка с несколькими продавцами или несколькими покупателями, поверьте, от самодеятельности лучше отказаться, чтобы не наломать дров. Как показывает опыт, сделать сразу и правильно гораздо дешевле, чем постепенно и несколько раз переделывая.

Почему при оформлении недвижимости надо обращаться к юристу

Оформление прав на недвижимое имущество — процесс довольно нудный и кропотливый. В нем важно знать не только требования действующего законодательства, но и предыдущего законодательства. Очень часто приходится анализировать, запрашивать, восстанавливать те или иные документы, которые были выданы годами ранее, а в некоторых случаях — в начале прошлого века. Следует особо заметить, что вопросы недвижимого имущества регулируются не одним только гражданским кодексом; помимо него существуют десятки других законов и подзаконных актов, которые в той или иной степени надо знать и уметь применить.

Как правильно провести сделку купли-продажи квартира или дома, как получить документы на построенную недвижимость, какие документы нужны для строительства дома, как восстановить потерянные документы, как выделить земельный участок, как снять самозастрой, как вступить в наследство на квартиру или дом — все указанные вопросы в полной мере относятся к сфере деятельности юристов по недвижимости или адвокатов по недвижимости, которыми мы по-сути и являемся. Именно участие юриста по недвижимости в оформлении прав на недвижимое имущество обеспечит Вам максимальный уровень спокойствия и гарантии правильности Ваших действий.

Есть широко известное заблуждение, что составление договора купли-продажи квартиры или оформление недвижимости это совершенно незатейливое занятие, связанное исключительно с походом в Росреестр, которое может освоить практически любой человек, без юриста и в сжатые сроки. Это несколько далековато от истины. Действительно, сегодня вопрос оформления прав на недвижимое имущество обстоит в значительной мере менее остро, чем несколько лет назад. Этому способствует создание в Ростове-на-Дону и Ростовской области многофункциональных центров (МФЦ) и служб Росреестра с дружелюбными и информативными сервисами, а также с наличием в таких МФЦ консультантов, специально обученных бесплатно отвечать на вопросы граждан. Однако сдача документов на регистрацию и оформление сделки с недвижимым имуществом вещи разные. Не стоит уповать на то, что сотрудник Росреестра будет Вам полностью помогать вот почему.

Во-первых, консультация в МФЦ или Росреестре ограничена формальной стороной вопроса: сколько платить госпошлины, как ее платить каждой из сторон сделки, сколько экземпляров договоров представлять на государственную регистрацию, какие еще дополнительно нужны документы, в какой форме должна исполняться сделка, требуется ли заверять документы у нотариуса, каковы сроки регистрации… На эти и другие вопросы, прямо относящиеся к требованиям закона о регистрации прав на недвижимость, Вам ответят, и, если Ваш случай несложный, то без сторонней помощи юриста Вы вполне обойдетесь своими силами. При этом как правильно составить договор купли-продажи квартиры или земельного участка, что в нем написать, на что обратить внимание при регистрации ипотеки, заключать ли долгосрочный договор аренды квартиры или нет, казенный специалист или юрист, не имеющий практики оформления сделок с недвижимым имуществом, не сможет ответить, либо ответит неправильно. Вам не расскажут механизмы снятия самозастроя или выделения земельного участка — в лучшем случае подскажут адрес ближайшей юридической консультации или направят в суд.

Во-вторых, сама регистрация прав на недвижимость – верхушка айсберга, связанная с физическим присутствием на сдаче и получении документов. Самым длительным и сложным моментом является подготовительный этап, предшествующий сдаче документов на регистрацию: сбор и анализ документов, определение их достаточности, проверка на отсутствие обстоятельств, препятствующих регистрации прав (в том числе на наличие запретов и ограничений в отношении недвижимости) и так далее. Это работа требующая определенных знаний и усилий. Именно на этом этапе велика возможность что-то просмотреть, что-то не заметить или что-то не учесть.

В-третьих, для регистрации права в отношении недвижимости может потребоваться оформление сопутствующих документов: технического или кадастрового паспорта, межевого плана, выписки из плана земельной застройки, справки о присвоении / изменении адреса, выписки из домовой книги, закладной на недвижимость и так далее. Отсутствие этих документов может повлечь отказ в государственной регистрации или существенно затруднить дальнейшую реализацию прав на недвижимость. Допустим, Вас даже информируют об их отсутствии, но вот только ответить Вам, где взять недостающие документы, сколько это будет стоить, сколько времени это займет, сможет только знающий юрист, который с этим сталкивался. А от полноты собранных документов зависят сроки проведения сделки или регистрации. Ваши документы могут быть попросту устаревшими или недооформленными. Значит их надо приводить в соответствие с требованиями действующего законодательства. В нашей практике часто встречались случаи, когда недооформленные документы впоследствии являлись реальным препятствием для дальнейшего оформления недвижимости. Так, некий государственный орган, выполняя требования закона о государственных закупках, провел торги на передачу прав аренды сооружения, которые выиграл наш клиент. Однако вследствие частой смены руководства на каком-то этапе государственные мужи просмотрели, что формально не погасили запись о предыдущей аренде, болтавшейся с 2005 года. Просто не знали, что надо принести соглашение о расторжении и акт возврата. В итоге пришлось долго и нудно разбираться с этой ситуацией, в которой чудом не дошло до суда. Еще пример: оформление наследства, в которое входит неоформленный в собственность дом. Фактически домовладение есть, свидетельство о смерти есть, а свидетельства о праве собственности умершего владельца нет. Вот и приходится новому владельцу метаться от нотариуса к Росреестру, от Росреестра в БТИ, из БТИ обратно в Росреестр. Другой пример: десять лет назад владелец квартиры затеял перенос двери на ненесущей стене: это и комнату увеличило и планировку улучшило. Вот только незадача, делая 10 лет назад фактическую перепланировку, собственнику не пришло в голову оповестить об этом администрацию и управляющую организацию. Законодательство за этот период времени несколько раз изменилось, а фактический самозастрой в квартире остался. К сожалению, граждане массово пренебрегают обязательностью правильного оформления документов или оформления их вообще, уповая на государство. И в том, и в другом случае проблема всплывет в случае попытки продать недооформленное имущество.

В-четвертых, не все имущество оформляется одинаково — в зависимости от его назначения, расположения или субъектного состава собственников (или участников сделки) требования на, казалось бы, одни и те же объекты недвижимости будут абсолютно разными: в одних случаях требуется нотариальное заверение договоров (в случае сделок с долевой собственностью), в других случаях требуется разрешение компетентных государственных или муниципальных органов власти.

И, наконец, никто не застрахован от банальной ошибки, вызванной обычным человеческим фактором в лице регистратора. Довольно распространены случаи, когда ошибочные сведения появлялись в границах объекта, в общей площади объекта или в данных собственника объекта. Среднестатистический собственник редко смотрит в документы, а зря — иногда по прошествии долгого времени можно заметить ошибку, которая сразу не бросилась в глаза, а сейчас мешает провести сделку или переоформить недвижимость.

Стоимость оформления недвижимого имущества

Стоимость оформления недвижимого имущества определятся исключительно исходя из конкретной ситуации и пожеланий клиента, потому предварительный расчет стоимости оформления недвижимости будет рассчитан только на личной консультации после изучения документов клиента.

По любым вопросам, связанным с оформлением недвижимости и регистрации прав на недвижимое имуществом, Вы можете записаться на прием к адвокату по недвижимости по телефону: +7 (988) 99-67890 или посредством мессенджера, иконку которого Вы видите в правом нижнем углу страницы или любым другим способом, указанным ЗДЕСЬ.

Консультации адвоката
Запишитесь на прием по телефону и получите консультацию адвоката прямо сейчас
+7 988 99 67890
Начать беседу...
1
Вам сообщение!
Здравствуйте!
Если у Вас есть вопросы, Вы можете задать их посредством web-версии WhatsApp-мессенджера (при нажатии откроется автоматически). Для этого он должен быть установлен на Вашем телефоне.

Если Вы не пользуетесь WhatsApp, Вы всегда можете позвонить нам по номеру: +7 (988) 99-67890
Powered by