юридическая помощь
юридические услуги в Ростове-на-Дону
Качественно
Профессионально
Честно
+7 989 61 33 077
law.rost@yandex.ru

Сделки с недвижимостью Ростов на Дону

Содержание статьи:

Юрист по недвижимости в Ростове-на-Дону

Недвижимое имущество или недвижимость — это особый вид собственности, который отличается от другого имущества. Недвижимость всегда означает большие деньги, приемлемые инвестиции, способ побочного заработка, статус, в конце концов. Некоторым недвижимость достается по наследству от родственников, а кто-то копит на нее долгие годы или берет кредит для ее покупки. В итоге владелец собственной квартиры больше не зависит от арендодателя, бизнесмен с собственным офисом имеет возможность экономить и привлекать дополнительные кредиты, земельный участок дает перспективу тихой и размеренной жизни на своей земле, в своем доме. Вместе с этими безусловными плюсами, владение недвижимостью налагает на собственника ряд обязательств и требований, несоблюдение которых способно сильно осложнить жизнь владельцу недвижимости. Самым распространенным нарушением со стороны собственников является неоформление или недооформление недвижимости и прав на нее. Например, при оформлении наследства большинство граждан считает, что походом к нотариусу все должно ограничиться, однако это не так. Иной пример — строительство дома или перепланировка картиры с попыткой последующего узаконения. Права на недвижимость в силу прямого указания закона должны быть зарегистрированы в установленном порядке — исключений из этого правила никогда не было, нет и не будет. Отклонение от этих законодательных рамок чревато серьезными проблемами, вплоть до утраты недвижимого имущества. Именно по этой причине при возникновении любых вопросов, связанных с недвижимостью, совет юриста будет совершенно нелишним.

И еще раз, недвижимое имущество стоит очень дорого. Покупка квартиры зачастую становится самым крупным приобретением для многих семей в России и в Ростове-на-Дону в частности. Это должно Вас наводить на мысль о том, что свою недвижимость надо беречь. К сожалению, существует масса примеров того, как не надо поступать при совершении сделок с недвижимым имуществом. Собственники также не задумываются о том, что отсутствие записей об их правах в реестре – настоящий подарок для мошенников всех мастей и уровней: например, могут подделать свидетельство, или первичные документы на право собственности, на основании которых затем продать Вашу квартиру другому лицу – и все без Вашего участия! Впоследствии настоящему собственнику предстоит долгая, дорогостоящая и драматичная битва за кровные квадратные метры с добросовестным покупателем квартиры или дома.

К сожалению, на практике только после наступления более или менее тяжелых последствий к собственнику недвижимости приходит осознание, что проще было поручить всю работу юристу, который, пусть и за деньги, но сделает все один раз и правильно.

Увы, «донорами» для историй с плохим концом являются клиенты риэлторов, ведь по-инерции люди идут в агентства по недвижимости, ибо свято верят в то, что там трудятся действительно профессионалы. Однако, отечественный агент по недвижимости или риэлтор зачастую, вопреки расхожему мнению, ни черта не смыслит в юриспруденции: чаще это лицо с экономическим или техническим образованием, или вообще без образования, но достаточно напористое, с подвешенным языком. Этих качеств предостаточно для того, чтобы убедить клиента на совершение той или иной сделки. Таким образом, зачастую риэлтор это дорогое и болтливое такси-эскорт до интересующего объекта недвижимости и больше ничего. У риэлтора по-умолчанию нет задачи помогать клиенту, риэлтору надо продать вверенный объект быстро, получить вознаграждение и бежать дальше. Судьба клиента ему безразлична — ответственности за сделку не несет. Исключения составляют только состоятельные клиенты, которые раз в год что-то на что-то меняют и самим им лень искать покупателей, показывать квартиру / дом / землю и т. д. — специально для них сделка будет проверяться и оформляться правильно. Потому, прежде чем делать сделку с риэлтором, следует обратиться к юристу по недвижимости и проконсультироваться. Это избавит Вас от большинства рисков и неосмотрительности отдельно взятых риэлторов, а в глобальном смысле Вы сохраните свою собственность или правильно ей распорядитесь. Согласитесь, ценность недвижимости по-настоящему может оценить лишь тот, пожалуй, кто без нее остался: отдал в залог и не смог покрыть заем, стал жертвой обмана или череды неудачных сделок.

Современный стиль жизни диктует новые условия: быстрые расчеты, быстрые деньги, быстрые сделки. Не будет оригинальным совет, что в случае оформления недвижимого имущества или его продажи спешить не надо. Если для Вас важно сохранить свою недвижимость и грамотно ей распорядиться, то Вы обратились по адресу.

Какие юридические услуги, связанные с недвижимостью мы предлагаем.

Продолжительное время наши специалисты занимаются вопросами, связанными с недвижимым имуществом, сделками с недвижимостью и оформлением прав на недвижимость. Основные направления такой деятельности можно обобщить следующим образом:

Оформление прав на недвижимость и сделок с недвижимостью.

Есть широко известное определенное заблуждение, что составление договора купли-продажи квартиры или оформление недвижимости это совершенно незатейливое занятие, связанное с походом в Росреестр, которое может освоить практически любой человек, без юриста и в сжатые сроки. Это несколько далековато от истины. Действительно, сегодня вопрос оформления прав на недвижимое имущество обстоит в значительной мере менее остро, чем несколько лет назад. Этому способствует создание в Ростове-на-Дону и Ростовской области многофункциональных центров (МФЦ) и служб Росреестра с дружелюбными и информативными сервисами, а также с наличием в таких МФЦ консультантов, специально обученных бесплатно отвечать на вопросы граждан.

Однако сдача документов на регистрацию и оформление сделки с недвижимым имуществом вещи разные. Не стоит уповать на то, что сотрудник Росреестра будет Вам полностью помогать вот почему. Во-первых, консультация в МФЦ или Росреестре ограничена формальной стороной вопроса: сколько платить госпошлины, как ее платить каждой из сторон сделки, сколько договоров представлять на государственную регистрацию, какие еще дополнительно нужны документы, в какой форме должна исполняться сделка, требуется ли заверять документы у нотариуса, каковы сроки регистрации… На эти и другие вопросы, прямо относящиеся к требованиям закона о регистрации прав на недвижимость, Вам ответят, и, если Ваш случай несложный, то без сторонней помощи юриста Вы вполне обойдетесь своими силами. При этом как правильно составить договор купли-продажи квартиры или земельного участка, что в нем написать, на что обратить внимание при регистрации ипотеки, заключать ли долгосрочный договор аренды квартиры или нет, казенный специалист или юрист, не имеющий практики оформления сделок с недвижимым имуществом, Вам сотрудник Росреестра не сможет ответить, либо ответит неправильно. Во-вторых, при осуществлении сделок с недвижимым имуществом сама регистрация перехода права собственности – только верхушка айсберга. Самым мучительным и длительным моментом является подготовительный этап, предшествующий сдаче документов на регистрацию: сбор и анализ документов, определение условий сделки, приведение текста договора в соответствие требованиям действующего законодательства и пожеланиям продавца и покупателя, анализ рисков сторон в ходе сделки, разработка порядка расчетов по договору и многое другое. Этот комплекс услуг обычно обещают выполнить различные агентства недвижимости, однако, по факту, практически не занимаются этим: для этого ведь требуется больше времени и специальные знания, а зачем ставить под сомнение сделку, по которой заплатят комиссию, — проще обнадежить стороны тем, что все будет в порядке! В-третьих, для регистрации права собственности может потребоваться оформление других сопутствующих документов: технического или кадастрового паспорта, межевого плана, выписки из плана земельной застройки, справки о присвоении / изменении адреса, выписки из домовой книги и так далее. Отсутствие этих документов может повлечь отказ в государственной регистрации или дополнительные затраты после приобретения недвижимости. Допустим, Вас даже информируют об их отсутствии, но вот только ответить Вам, где взять недостающие документы, сколько это будет стоить, сколько времени это займет, сможет только знающий юрист, который с этим сталкивался. А от полноты собранных документов зависят сроки проведения сделки: покупатель может просто не дождаться, пока Вы самостоятельно пройдете самообучение в вопросе восстановления документов на свою собственность. И, наконец, Ваши документы могут быть попросту устаревшими или недооформленными, а, значит, их надо приводить в соответствие с требованиями действующего законодательства. Вернемся к приведенному ранее примеру: оформление наследства, в которое входит неоформленный в собственность дом. Фактически домовладение есть, свидетельство о смерти есть, а свидетельства о праве собственности умершего владельца нет. Вот и приходится новому владельцу метаться от нотариуса к Росреестру, от Росреестра в БТИ, из БТИ обратно в Росреестр. Другой пример: десять лет назад владелец квартиры затеял перенос двери на ненесущей стене: это и комнату увеличило и планировку улучшило. Вот только незадача, делая 10 лет назад фактическую перепланировку, собственнику не пришло в голову оповестить об этом администрацию и управляющую организацию. Законодательство за этот период времени несколько раз изменилось, а самозастрой в квартире остался. И ничего хорошего новоиспеченному собственнику самовольно переделанной квартиры ситуация не обещает, поскольку при составлении технического паспорта на квартиру техник обычно пишет гадкую фразу: «самовольная перепланировка». В Москве за такую «самоволку» уже штрафуют в полную силу, при этом заставляя собственника за свой счет приводить реконструкцию в первозданный вид. К сожалению, граждане массово пренебрегают обязательностью правильного оформления документов или оформления их вообще, уповая на государство. И в том, и в другом случае проблема всплывет в случае попытки продать недооформленное имущество.

Снижение кадастровой стоимости недвижимости.

Владение недвижимостью также налагает на собственника ряд обязанностей, главной из которых является обязанность платить налоги. Памятуя о том, что недвижимость стоит дорого, следует помнить, что налоги исчисляются именно из стоимости такой недвижимости. До определенного момента государство руководствовалось теми ценами, которые были указаны в самом договоре, а также данными технической инвентаризации, если объект был приобретен в собственность давно.

Еще один случай, когда используется кадастровая стоимость — аренда или выкуп недвижимости, находящейся в государственной или муниципальной собственности. Именно из параметра кадастровой стоимости формируется как стоимость аренды, так и стоимость выкупа интересующей Вас недвижимости.

Проблема такого явления как «кадастровая стоимость» заключается в том, что изначально кадастровую стоимость определяет именно муниципалитет. Впоследствии именно муниципалитет проводит переоценку кадастровой стоимости — по истечении определенных законом сроков. Как показывает практика, данная стоимость редко является справедливой и правильной. «Оставить все, как есть» в таком случае плохая стратегия, поскольку каждый год собственник или арендатор обязан платить. И выплаты эти будут завышенными, причем в ряде случаев без перспективы вернуть переплаченное.

Если говорить об изменении кадастровой стоимости, возможны только два возможных сценария развития ситуации:

В любом случае, следить за кадастровой стоимостью и своевременно реагировать в случае чего — предмет интересов собственника или арендатора недвижимости.

Снятие самозастроя.

Далеко не всегда собственники недвижимого имущества способны рационально и правильно распоряжаться своим имуществом. Это выражается в различных формах: несвоевременное оформление прав на недвижимость, непринятие вовремя наследства, совершение сиюминутно удобных, но не совсем правильных сделок при приобретении недвижимости.

Тем не менее, неизменно одна из самых распространенных ошибок — осуществление действий, ведущих к возникновению самовольной постройки или самозастроя, либо приобретение недвижимости с элементами самовольной постройки.

Всегда ли самозастрой является новой постройкой?

Разумеется, нет. Если обратиться к действующему законодательству, то под самовольной постройкой или самозастроем (а это тождественные понятия) понимается как строительство нового объекта недвижимости, так и незаконные перепланировки и реконструкции уже имеющегося недвижимого имущества, осуществляемые в нарушение (или при несоблюдении) требований закона.

 По общему правилу, установленному в законодательстве, постройка считается законной при одновременном выполнении собственником следующих условий: 

 В случае, если производится реконструкция или перепланировка объекта, требования законодательства похожи: 

Несоблюдение или отступление от любого из вышеуказанных требований законодателя является достаточным основанием для признания государственными, муниципальными или судебными органами построенного или реконструированного объекта самовольной постройкой.

Почему же до недавнего времени сам факт обладания самозастроем не сильно тяготил собственников?

Это самое очевидное — ведь по документам такая фактическая недвижимость нигде не числится, да и, собственно, самого имущества, а значит нет налогов, недвижимость не имеет объявленного хозяина и так далее. Тем не менее, эта сомнительная манипуляция пробелом в законе получила неожиданный ответ от государства в виде недавних изменений Гражданского Кодекса РФ. Если раньше самозастрой стыдливо называли неполноценным объектом недвижимости, то сейчас самовольное строение признано законодателем грубейшим нарушением законодательства. Судьба самозастроя незавидна — объект по общему правилу подлежит сносу (или в случае с реконструкцией — принудительным приведением объекта в первоначальное состояние).

Почему вообще надо узаконивать самозастрой именно сейчас?

Во-первых, потому что это правильно с точки зрения закона. Это надо было сделать давно, но, если Вы дотянули до последнего, отступать уже некуда. Если подробнее, то время от времени строительные, пожарные и градостроительные нормативы и регламенты меняются. Потому никто не гарантирует Вам, что разрешенное сейчас через пару лет не будет запрещено категорически. Это автоматически поставит Вас в незавидную позицию, при которой снятие самозастроя либо существенно осложнится, либо станет невозможным в принципе.

Во-вторых, потому что самозастрой не является недвижимостью. Он не является вещью, предметом, вообще ничем — то есть он с точки зрения законодателя лишен оборотоспособности. В переводе на нормальный язык, любые сделки с самовольной постройкой невозможны: ее нельзя продать, подарить, отдать в залог, завещать, поменять и так далее.

В-третьих, потому что тенденция изменений законодательства направлена на ужесточение ответственности за самозастрои. Отдельно стоящие и незаконно построенные частные дома уже сносят по всей России (примером могут послужить Краснодарский край, Московская область, Ставропольский край). Что же касается незаконных перепланировок квартир в многоквартирных домах — в Москве уже несколько лет действует муниципальная МосЖилИнспекция, которая занимается мониторингом незаконно произведенных перепланировок в квартирах и многоквартирных домах. Напомню, что по закону жанра, штрафовать и сносить начинают у тех, кому это больше всего не нужно.

Разумеется, процедура узаконения самовольных построек в последнее время существенно усложнилась. Если раньше достаточно было доказать, что самозастрой не опасен для самого собственника, то теперь доказывание касается:

К сожалению, многие юристы еще не перестроились от прошлого и устаревшего багажа знаний, пребывая в искренней уверенности, что ничего не изменилось, а дела по узаконению самозастроя — типовые. Спешу разочаровать, что это далеко не так. Каждое дело с самовольной постройкой индивидуально и требует как подготовительной работы, так и тщательного анализа всей ситуации в целом.

Кроме того, снятие самозастроя некоторые специалисты ошибочно связывают с понятием «дачной амнистии».

Здесь следует особо обратить внимание вот на что. Дачная амнистия подразумевает упрощенный порядок оформления прав собственности только на частные загородные дома. Этот упрощенный порядок заключается в том, что при оформлении прав собственности от собственника не требуется предоставлять разрешение уполномоченного органа на ввод дома в эксплуатацию. Не все частные дома можно зарегистрировать таким образом, а только те, которые построены вне городской территории, на землях садоводческих и огороднических товариществ. Дома, построенные на землях с назначением «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС) или «земли поселений», под дачную амнистию не попадают. Кроме того, дачная амнистия не позволяет строительство дома без проектной документации и, по общему правилу, без разрешения на строительство. Именно с неправильным пониманием сути дачной амнистии, самозастрои как явление до сих пор живут и их количество не уменьшается.

Итак, чего категорически не следует делать, если у Вас есть проблема со снятием самозастроя:

Как уже было сказано, в случае неправильных действий со стороны собственника самовольного строения, такой самозастрой снесут за счет собственника. При этом не следует уповать на то, что кто-то из чиновников будет разбираться с тем, живете ли вы в таком объекте, работаете, потратили на него большие деньги, насколько именно Вы при чем здесь и так далее. Суров закон, но это закон!

Следует дополнительно напомнить любителям «экономных» / «самостоятельных» / «альтернативных» / «поспешных» решений, что в соответствии с действующим процессуальным законодательством, если собственник подаст и проиграет иск о признании права на самовольную постройку, то повторно пойти посудиться не получится — решение в отношении одного и того же предмета спора по тем же основаниям не допускается. В переводе на русский язык, Вы своими руками сделаете самозастрой вечным и неразрешимым. Согласитесь, оснований для того, чтобы обратиться к профессионалам по вопросам узаконения самовольной постройки более, чем предостаточно!

Если Вы все же попали в ситуацию, требующую помощи квалифицированных юристов в Ростове-на-Дону по вопросам снятия самозастроя (признания прав на самовольную постройку), рекомендую обратиться ко мне и моим коллегам за профессиональным советом юриста. Это позволит Вам с нашей помощью разобраться в сложившейся ситуации и принять правильное решение.

Бесплатные консультации
Запишитесь на прием по телефону, указанному ниже и получите консультацию юриста абсолютно бесплатно
+7 989 61 33 077