О чем молчат риелторы на сделке (часть 2)

1. Продолжая рассуждать на тему, о чем еще молчат риелторы, которая была начата здесь, хочу сегодня поднять вопрос о том, как «чудят» профессиональные посредники при оформлении сделок. Сегодня мы поговорим о законности и правильности составляемых на сделке договоров.

В чем проблема составить договор правильно? Казалось бы, этот вопрос не должен возникать в тот момент, когда сделкой занимается профессионал. Тем не менее, проблема остается от года к году актуальной. Здесь все дело в том, что в отличие от юристов риелторы — люди, подверженные моде. Вместо правильного они выбирают красивое, потому что второе проще продать, а иногда можно продать дорого. Различия Вы увидите в примерах, приведенных ниже.

Если перенестись на пару лет назад, то я могу отчетливо вспомнить, как модно было заключать соглашения о новации. Эти соглашения предлагали заключать всем и всюду: от продажи комнаты в коммуналке до продажи части здания элеватора. Что Вы знаете о соглашении о новации? Вы о нем вообще слышали? Надо ли объяснять, что такие специфические отношения не раз становились предметом коммерческих споров в арбитражных судах, поскольку норма закона слишком общо описывает обязательства, прекращающиеся новацией. Особенно если новации как таковой не было, а имелись элементы бартерной сделки (что чаще всего и случается, если сделка впоследствии попадает под рассмотрение суда). Мало того, сделки по причине сомнительности и непонятности для государственных регистраторов не проходили регистрацию, деньги терялись, люди оставались без квартир. Что удивительно, это делалось вместо самого обычного предварительного договора купли-продажи, оканчивающегося заключением основного договора.

Другой пример немного полегче — соглашение о задатке. Прежде всего, уясним для чего оно заключается: соглашение о задатке гарантирует, что ни одна из сторон сделки не пойдет на попятную. Если от сделки откажется покупатель — задаток остается у продавца, если продавец — обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. Что проще составить отдельное письменное соглашение на основании трех — четырех статей Гражданского Кодекса РФ? Но, следуя непонятной моде, видимо, руководствуясь экономией бумаги, риелторы переписывают в предварительный договор купли-продажи статьи закона, пишут слово задаток и успокаиваются. Последствия? Задаток, который передавался по такому договору, в случае спора между продавцом и покупателем легко квалифицируется судом как аванс. Это значит, что стороны не пришли к соглашению о конкретно определенном денежном способе обеспечения исполнения обязательства. Если совсем проще — стороны не заключили соглашение о задатке, а переданные деньги задатком признаны не будут, что дает пространство для различных злоупотреблений недобросовестному покупателю или продавцу. По такому договору покупатель может передумать покупать и потребовать деньги обратно, а продавец может продать имущество другим людям, например, предложившим больше. Риелтор же, традиционно остается в стороне и обещает найти другого продавца / покупателя / арендатора и т.д.

Стремясь быстро получить комиссию, риелторы иногда не понимают сути сделки и не знают требований закона. Например, просят оплатить стоимость договора долевого участия в день подписания договора с застройщиком. Хотя закон прямо указывает на то, что отношения по договору долевого участия начинаются с момента государственной регистрации такого договора, некоторым представителям посреднического ремесла это просто не объяснить. Последствия могут быть разными: самые безобидные — покупатель с комиссией снимает деньги в банке, потом «гуляет» с крупной суммой денег до момента регистрации договора, потом с комиссией вносит наличные деньги застройщику на счет или в кассу; наиболее печальные — какое-то лицо от застройщика берет деньги, но вот сам застройщик, ссылаясь на положения закона, отрицает факт получения денег от покупателя в принципе. Ситуация подводится к тому, что некое лицо «вышло за пределы» должностных полномочий и получило неосновательное обогащение, но все это к застройщику не имеет никакого отношения ни фактически, ни юридически. Такое положение дел, разумеется, не является нормальным и требует в дальнейшем обращаться в правоохранительные органы, суды и т. д., то есть стоит покупателю кучи времени и денег. В добавок к тем деньгам, которые у него забрали.

Отдельную когорту договоров, на которых ошибаются все чаще, составляют сделки, которые в обязательном порядке должны проводиться нотариально. Дело в том, что с 01 января 2017 года в России действует новый закон о регистрации недвижимости. Теперь нотариальному заверению подлежит любая сделка, где имеется долевая собственность (или же недвижимость в долевую собственность приобретается). Сюда относятся и сделки с земельными долями, и сделки с участием материнского капитала, и сделки по отчуждению совместно нажитого имущества супругов. Последствия несоблюдения формы сделки — недействительность, то есть отсутствие правовых последствий по сделке у сторон.

Расчеты с участием материнского капитала вообще стали притчей во языцех. Сколько не выпускает методичек Пенсионный фонд России, сколько не объясняет гражданам правила выплат, продавцы недвижимости продолжают страдать от «хороших» советов риелторов. По закону пенсионный фонд не производит перечисления при покупке квартиры, если младшему ребенку на момент совершения сделки нет 3 лет. Просто представьте: Вы продали квартиру, оформили на покупателей права, а деньги увидите через пару лет. Правда, не смешно? А самое несмешное, что фактически сделать ничего нельзя — квартира переоформлена в собственность несовершеннолетних детей, которые любым судом будут квалифицироваться как добросовестные приобретатели. Кроме того, за них горой станут и органы опеки и попечительства, и прокуратура.

Если Вы думаете, что, получив деньги, для Вас как для продавца недвижимости все закончилось, Вы сильно ошибаетесь. Иногда доверие к мнению посредника играет злую шутку с самим продавцом. Есть такое явление, как «стороны договора». То есть, это именно те лица, которые вступили в договоренность. Важно знать и помнить, что только эти лица в силу своего соглашения несут друг перед другом обязанности и имеют какие-либо права. Для придания скорости расчетам посредники часто предлагают поступить следующим образом: часть денег продавцу оплатит сам покупатель, а другу часть за него оплатит друг / коллега / родственник — в общем, какое-то другое лицо. И здесь срабатывает рикошетом жадность до быстрых денег: продавец довольно часто на подобное соглашается. Чудеса случаются дальше. Продавец, спустя какое-то время, получает иск от лица, которое оплатило за покупателя часть договора, оно просит вернуть неосновательное обогащение.

Если посмотреть на ту же историю под другим углом покупателя могут убеждать в том, что просто необходимо перечислить деньги или их часть на друга / коллегу / родственника — в общем, какое-то другое лицо. Причины могут быть совершенно разные: бракоразводный процесс, долги у приставов, алименты и т. д. Только теперь в уязвимости находится покупатель, ведь фактически он так и не расплатился с продавцом за полученную недвижимость. Продавец в итоге требует доплатить… Или, что еще хуже, просит расторгнуть договор по причине его неисполнения покупателем.

Так или иначе начинается долгая судебная тяжба, в ходе которой Вы сумеете убедиться в своей неправоте и глубоком заблуждении риелтора о том, что «все так делают» и «ничего страшного не случится» во всей красе.

Наконец, классика глупости. Это подмена одного договора другим по сути, содержанию и последствиям. Хрестоматийный пример: Вам предлагают купить комнату в коммуналке, но оформить это предлагается через дарение. Мотивы могут быть совершенно разные: надо собрать согласия соседей, не все дадут и т. д. Стороны сделки даже составляют расписки для каждой из сторон, в которых подробно пишут, кто за что деньги получил и кто за что деньги передал — чтоб все было по-честному. Как показывает практика, такие сделки имеют свойство часто оканчиваться не очень хорошо. По закону, то, что Вы делаете называется притворной сделкой, то есть сделкой, имеющей своей сутью прикрыть другую, в действительности совершаемую сделку. Такие сделки по закону являются ничтожными. И что? — спросите Вы. А давайте еще немного пофантазируем… Вчерашний продавец вдруг «прозрел» и понял, что немного поспешил продавать. Он идет в суд и предоставляет все бумаги: и договор дарения, и расписку… Суд, изучив документы, конечно, увидит вместо дарения куплю-продажу и вынесет решение о том, что сделка ничтожная — право собственности снова вернулось продавцу. А покупателю остается взыскать уплаченные деньги обратно, что может и не получиться вовсе в итоге. Отвечает ли за это риелтор предлагаю Вам ответить самостоятельно и без моих подсказок.

Все это юридические нюансы, которые, разумеется, постигнуть путем прочтения этой статьи не получится. Именно в том, чтобы вовремя распознать «подводный камень», нужно обращаться не к посреднику, а к юристу, поскольку задачи у этих специалистов кардинально разные и никогда не пересекающиеся. Риелтор стремится продать недвижимость всеми способами, быстро, с выгодой, юрист же заинтересован в прозрачности сделки и правильном ее проведении. Помните, что скупой всегда платит дважды — это непреложное правило, которое, к сожалению, постоянно подтверждается.