Подозрительные сделки на вторичном рынке недвижимости

В наше неспокойное время сделки с недвижимостью на вторичном рынке могут таить в себе достаточно неприятные сюрпризы. Так, при определенном стечении обстоятельств, добросовестный покупатель недвижимости рискует остаться и без квартиры, и без денег. Как выглядят основные «подводные камни» сделок с недвижимостью на вторичном рынке и как не купить себе вместе с квартирой проблемы дорогостоящего характера, поговорим прямо сейчас.
Итак, приведу наиболее частые сделки с недвижимостью, подлежащие расторжению либо продавцом, либо по инициативе третьего заинтересованного лица:

Третейские суды или альтернативное узаконение

Пару лет назад мелкие застройщики активно использовали третейские суды для узаконения самовольно возведенных домов. Самовольная постройка это возведение строения с некими нарушениями технического характера, документального характера или с отклонениями от строительных норм и правил. Схема пользовалась достаточно хорошим спросом: при относительной дешевизне всего мероприятия, эффект достигался правильный и нужный. Так, чаще всего в дачных и садовых товариществах за один-два сезона расцветал многоквартирный дом: в три-пять этажей. На бумаге квартиры в таких домах не отличаются от других квартир. Самое главное, способ был внешне вполне законным, но только до недавнего времени. Сегодня во главу угла помимо формального соблюдения бумажной волокиты (разрешение на строительство, экспертиза, правильное назначение земельного участка и так далее) законодателем поставлена сама возможность использования многоквартирного дома жильцами, то есть в переводе на русский язык «имеются ли достаточные коммунальные ресурсы в месте возведения дома для обеспечения нужд многоквартирного дома, а именно: будет ли всем поступать газ и не создаст ли это перебои на соседних участках и улицах, имеются ли водоводы, способные обеспечить давление и напор воды во всем многоквартирном доме, имеются ли достаточные мощности для обеспечения многоквартирного дома электроэнергией». В ходе «белого» строительства, на эти вопросы застройщику отвечают снабжающие организации. Еще на этапе подготовки проектной документации проходит согласование и получение технических условий на возводимый дом. В «черном» варианте строительства застройщику важен только факт наличия коммуникаций на участке. Важно, чтобы при возможной проверке в здании включался свет, была вода, зажигался газ. Но в принципе застройщику все равно, смогут ли жильцы пользоваться квартирами в соответствии с требованиями Жилищного Кодекса РФ или нет. Если раньше риском приобретения такого имущества были только качественные характеристики объекта, — в конце концов уровень комфорта у каждого свой, — то с 2015 года такие многоквартирные дома могут быть снесены по решению администрации и без решения суда, то есть в административном порядке. Неприятные бонус: все мероприятия по сносу «самоволки» оплачивают именно жильцы, которые по-факту останутся и без квартир, и с долгом перед муниципалитетом за принудительный снос. Застройщик же часто оказывается либо номинальным лицом и неблагополучным элементом (пьяницы, лица БОМЖ, наркоманы) либо это компания, которая, распродав постройку, тут же ликвидируется, что приводит к невозможности реальный возврат денег пострадавшим добросовестным покупателям квартир.

Якобы «подаренная» недвижимость

В некоторых случаях продавцы имущества убеждают покупателя заключить вместо договора купли-продажи договор дарения. Это объясняется тем, что так быстрее, так удобнее, так можно обойти некоторые требования законодательства и ускорить сделку. Покупателю в этот момент нужно помнить, что любое дарение – безвозмездная сделка, то есть сделка, по которой нет встречного денежного исполнения и быть не может. К сожалению, в ряде случаев покупателя убеждают в полной законности данного способа перехода прав, и фактическая купля-продажа недвижимости тогда разбивается на два этапа: дарение и передача денег. Советчики замалчивают вот о чем, в связи с тем, что фактически стороны совершили сделку купли-продажи недвижимости, договор дарения – это только прикрытие, а значит это мнимая сделка в соответствии с законом. Мнимая сделка же силы имеет с момента ее заключения, поскольку она не действительная. Если в суде признают мнимость сделки, стороны будут обязаны вернуть все полученное по сделке друг другу. Но дарение — сделка безвозмездная, а значит собственность вернется прежнему собственнику, а неосмотрительному покупателю деньги не вернут, поскольку это к сделке дарения никак не относится. Дарение также может быть отменено на основаниях, предусмотренных законом – если сторона-даритель захочет отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке и предусмотрит такие условия в договоре. Ситуация рисуется не самая лучшая: покупатель остается без недвижимости и без денег. Если Вам предлагают купить даренное, это должно Вас наводить на нехорошие мысли. Лучше сразу к юристу по недвижимости в таком случае.

Купля-продажа наследства и другого имущества с тайными «сюрпризами»

Как и в предыдущем примере при покупке недвижимости у наследника у покупателя имеются вполне себе реальные основания для опасений. Вариантов развития событий со сделками с унаследованным имуществом может быть несколько.

Могут появиться новые законные наследники.
Покупая квартиру или дом, недавно полученные продавцом по наследству, Вы должны быть готовы к появлению иных наследников. Как показывает практика чаще всего такими претендентами на наследство являются внебрачные дети умершего, а также дети от прежних браков. Здесь действует презумпция отцовства: если умерший вписан в свидетельство о рождении наследника как родитель, такой ребенок является близким родственником и имеет законное право претендовать на наследство после смерти родителя. Правоту таких выводов подтвердит любой суд: сделка по продаже квартиры будет признана недействительной. Обычно недобросовестные продавцы стремятся продать квартиру быстро и с хорошей скидкой, поскольку последствия вполне конкретные — наследством придется делиться. Хотя иногда продавец может добросовестно заблуждаться. Покупателю только от этого не станет легче.

Недействительная версия завещания.
Некоторые недобросовестные наследники пользуются забывчивостью завещателя и неразборчивостью покупателя, оформляя в собственность жилплощадь по «ранней» версии завещания, зная, что есть и более поздняя. В силу закона единственно правильной является, конечно, последняя версия завещания, по которой, скорее всего, собственность будет принадлежать совсем другому лицу. В защиту некоторых продавцов следует также сказать, что пожилые люди часто мнительны, доверчивы и переменчивы в своих взглядах: они сегодня обещают наследство одному, завтра — другому, для них это своеобразная форма досуга и способ завоевать большее внимание к себе близких и дальних родственников, потому такое «развлечение» после смерти завещателя играет злую шутку с наследниками по закону и с теми, кто имел раннюю версию завещания.

Несовершеннолетние наследники и иждивенцы.
В некоторых случаях законом закреплено обязательное и неотчуждаемое право определенной категории наследников на выдел обязательной доли вне зависимости от того, составлялось завещание или нет. К таким лицам с уверенностью можно отнести несовершеннолетних детей и лиц, находящихся на попечении. Если продавец не решил вопрос реализации недвижимости с такими наследниками, сделку по купле-продаже недвижимости есть реальные основания оспорить в суде как недействительную, а квартиру придется вернуть продавцу.

Полученное по ренте или по договору содержания
Очень часто для того, чтобы компенсировать недостаток внимания родственников либо отсутствие таковых в принципе, а также для того, чтобы получить достойный уход и содержание в старости, пожилые люди передают свою недвижимость по договору ренты, то есть в обмен на получение содержание и ухода или получение денежных средств в фиксированной сумме. Такая ситуация продолжается до конца жизни рентодателя, после смерти которого собственность переходит плательщику ренты. Однако в течение трех лет родственники умершего могут (при наличии доказательств) оспорить продажу квартиры, доказывая отсутствие ухода либо ненадлежащий уход за стариками со стороны плательщика ренты. Правовые последствия: сделка будет расторгнута, собственность вернется родственникам умершего, а платежи по ренте являются невозвратными в силу закона.

Квартиры с материнским капиталом
В свое время появление материнского капитала и возможность рассчитаться им за приобретенную квартиру произвели фурор. Люди прониклись самой идеей и с радостью покупали квартиры с помощью материнского капитала — в некоторых случаях такое решение означало возможность покупки квартиры без получения кредита. Однако, есть и особо предприимчивые товарищи, которые «инвестировали» свой материнский капитал в покупку жилья, то есть попросту его расходовали на то жилье, которое впоследствии планировалось выставить на продажу. С подачи ушлых брокеров на рынке недвижимости появились и те, кто планировал заработать не только с продажи, но и с банального развода на деньги доверчивых покупателей. Все дело в том, что приобретателями жилья при использовании маткапитала являются все члены семьи, включая детей. Дабы усмирить пыл предприимчивых алкоголиков и иных асоциальных элементов, использующих маткапитал на собственные нужды, а не на нужды семьи, государство придумало механизм защиты детей: жилье не может быть продано без разрешения органов опеки и попечительства, пока младшему ребёнку не исполнилось 18 лет. Однако, в договорах купли-продажи не всегда указывают, что квартира была изначально приобретена с участием маткапитала. Если продавец, таким образом, «забыл» о согласии органов опеки и попечительства, сделка может быть расторгнута в суде со стороны органов опеки.

Как Вы понимаете, любой из перечисленных способов с легкостью может стать реальной схемой развода на деньги ничего не подозревающего лоха-покупателя. Помните о том, что скупой всегда платит дважды. Низкая цена, особенно если она существенно ниже рынка, должна настораживать, однако на любую сделку лучше прийти с юристом, который разбирается в недвижимости, причем с таким, который не просто знает как зарегистрировать сделку в Росреестре, а немного работал со строителями, составлял договоры, знает о материнском капитале и о долевом участии в строительстве и так далее.

Категорически не полагайтесь в этих вопросах на риелторов. Поймите, что у Вас с ними разные цели: у Вас — купить жилье и не попасть на деньги, а у них — получить вознаграждение от застройщика / продавца и комиссионные от Вас. Риелтор будет торопить, пугать отменой скидок или тем, что квартира уйдет. Будьте фаталистами: если вещь Ваша, она Вас дождется, если же нет, не стоит о ней сожалеть, помните, что чудес не бывает, а вот обман — сплошь и рядом.